Summa sidvisningar

Reklam


Dagens industriella bostadsbyggande är en tickande bomb

"– Dagens industriella bostadsbyggande är en tickande bomb, säger Erik Stenberg, lektor och forskare på Arkitekturskolan KTH.
– Miljonprogrammet har hållit i 40–50 år innan det nu behöver renoveras. Bostäder av i dag håller i bästa fall 15–20 år innan det är dags.

I bostadsbristens Sverige är målet att snabbt få fram fler bostäder och att 65.000 påbörjades under 2016 är naturligtvis bra. Men enligt Stenberg försätter det oss i ett etiskt dilemma: det marknadsstyrda byggande som dominerat sedan 1990-talet har lett till att det länge byggts alldeles för lite, vilket i sin tur medfört att byggbolagen i dag kommer undan med att sälja vilken undermålig kvalitet som helst till okunniga bostadsköpare.

Vill man bo länge i ett nyproducerat hus gör man klokt i att satsa på en hyresrätt. Eftersom bolagen som bygger bostadsrätter inte ska förvalta husen själva har de i praktiken inget ekonomiskt incitament att vara långsiktiga. Det gör att de i många fall bygger både fort och fel, och satsar på det som syns. Lägenheterna har stora fönster och balkonger, men bakom tapeterna döljer sig diverse kortsiktiga lösningar som på sikt innebär stora dolda kostnader. Både för bostadsrättsägarna och miljön.

Erik Stenberg (bilden) beskriver ett bostadsbyggande som i jakten på maximalt antal säljbara kvadratmetrar kan tillåta att ledningar och långa rör gjuts in under golven. Uppstår problem måste hela golvet rivas upp – ett av många exempel på branschens resursslöseri, vilket naturligtvis rimmar illa med vår tids miljöhot och behov av resursoptimering.

– Förr tänkte man mer långsiktigt både när det gällde stomsystem, stödsystem och planering för ventilation och vatten. På 1960- och 70-talen samlade man ledningar och rör i vertikala schakt, ofta vid en vägg som vette mot trapphuset. Det förenklade förstås underhållet.

    Boverket borde återta den roll staten en gång hade och reglera minimikrav. De bostadsrätter som byggbolagen levererar nu är undermåliga långsiktigt.

Hus– och vägbyggen i Sverige påverkar klimatet lika mycket som landets alla personbilar, enligt en rapport från Ingenjörsvetenskapsakademien (IVA). Lägg till det att det är både svårt och resurskrävande att underhålla relativt nybyggda hus, vilket dessutom okunniga bostadsrättsägare i många fall ska ansvara för, och problemet framstår i sin fulla vidd:

– Här saknas ett samlat regelverk. Det vore en sak om vi skulle fortsätta bygga 20.000 bostäder per år. Men nu ska vi bygga 70.000 bostäder om året. I tio år. Det gör läget akut! säger Erik Stenberg.

– Jag tycker att Boverket borde återta den roll staten en gång hade och reglera minimikrav. De bostadsrätter som byggbolagen levererar nu är undermåliga långsiktigt.
Åke Etsmar (bilden) är seniorkonsult med lång erfarenhet från bygg- och fastighetsbranschen. Han anser att byggbolagen borde utrusta alla nya bostadsrättsföreningar med förvaltningscertifikat, som har underhållsplaner med kostnadskalkyler.

Mycket av det som marknadsförs som hållbara lösningar är enligt Etsmar inte i närheten av de krav som bör ställas på byggnadens stomme, klimatskydd och installationer. Han vill också krossa myten om att det är det energisnåla hemmet som är det mest hållbara. Som exempel tar han den typ av komplexa ventilationssystem som ofta installeras i nya bostadsområden:

– Ventilationssystem mister snabbt i verkningsgrad om de inte underhålls professionellt. Och datoriserad styrning av hemmets utrustning kan bara minska elförbrukningen marginellt.

– Bygg mer robust i stället. Och framför allt: bygg så att det är lätt att underhålla.

I dag är det ingen som försvarar bostadsrättsägarnas intressen i det inledande skede då bostadsrättsföreningen utgörs av en interimistisk styrelse, konstaterar Åke Etsmar, som också han vill se ett ökat ansvar från kommunerna och Boverkets sida.

Studier från Ingenjörsvetenskapsakademien visar att det går åt lika mycket energi när man bygger ett nytt hus, som huset sedan förbrukar under 50 år. Av byggmaterialen har betong störst klimatpåverkan. Därför är det ökande träbyggande som vi nu ser i Sverige ett litet ljus i mörkret. Sett ur hållbarhetssynpunkt har det många fördelar. Trä är biologiskt nedbrytbart. Det går snabbare att bygga hus i trä än i betong, och trä väger också mindre och är därför lättare att transportera.

Ska Sverige klara de miljömål som satts upp är träbyggande ett måste. Liksom ett bostadsbyggande med större samhällsansvar, menar Erik Stenberg:

– Dagens marknadsstyrda bostadsbyggande skjuter upp alla typer av kostnader och utarmar därmed vår egen framtid."
DN.se

Marknadsräntorn påväg uppåt

"Marknadsräntorna stiger och allt fler bedömare tror att Riksbanken höjer räntan tidigare än väntat och att bolåneräntorna därmed kan vara på väg uppåt. I förra veckan varnade också Finansinspektionens generaldirektör Erik Thedéen för att räntorna plötsligt kan stiga kraftigt och menade att bankerna "spelar en viktig roll i att uppmärksamma sina kunder på fördelarna med att binda räntan". Johanna Kull är dock kritisk till det rådet."
GP

Lång bostadskö trots lediga lägenheter

" Lediga lägenheter i ett nyproducerat område samtidigt som flera tusen köar för en bostad. Det är en komplicerad situation på bostadsmarknaden i Norrköping.

Inom de närmaste veckorna blir två höghus med hyreslägenheter redo för inflyttning i Norrköping. Det är fastighetsägaren Magnolia som låtit uppföra husen som nu hyrs ut och förvaltas av Riksbyggen.

I det närliggande kvarteret, längs med Albrektsvägen, finns flera tommar lägenheter trots att husen stod klara för flera månader sedan.

– Det var lite trögt i starten men nu har det gått bättre att hyra ut dem, säger Mikaela Fredriksson, uhyrare hos Riksbyggen. Hyrorna i nyproduktion kan ju upplevas som höga och en del tackar nej på grund av det. Men när det gäller de nya husen på Matchgatan är intresset ganska stort och vid årsskiftet låg vi i nivå med våra egna prognoser.

Utanför ett av husen på Albrektsvägen möter NT en av de hyresgäster som flyttade in när huset stod klart i september. Det är Elin Heinonen som hyr två rum och kök på 54 kvadratmeter för 8500 kronor i månaden, inklusive fiber.

– Jag blev glad när jag fick den här lägenheten men den är alldeles för dyr så nu ska jag flytta, säger Elin Heinonen. Jag ska bo centralt i Norrköping och får en hyra runt 5000 kronor i månaden så det blir ju en enorm skillnad."
NT.se

Mellan 2006 och 2015 minskade byggkostnaderna för bostäder i 21 av 28 av EU:s medlemsländer men inte i Sverige.


"Den svenska bostadsmarknaden domineras av fyra byggbolag – NCC, JM, Skanska och Peab. Tillsammans står de fyra för 70 procent av de 30 största byggbolagens totala omsättning, enligt en rapport från Konkurrensverket. I Sverige är kostnaden för att bygga bostäder i dag 30 procent högre än i Finland och Tyskland och 60 procent högre än i Storbritannien och 15 procent högre än i Danmark."
--- 
"– Rabattgivningen vid försäljningen av byggmaterial är omfattande och gör prisbilden diffus och svåranalyserad. De faktiska priserna beror på hur stora rabatter eller bonusar som byggbolagen lyckas förhandla sig till, säger Jonas Hammarlund, analytiker vid Boverket och en av experterna i regeringens bostadsutredning."
--- 
"Inget annat land i EU har alltså så höga kostnader för att bygga bostäder, lokaler och industrier som Sverige och så har det varit de senaste tio åren. När det gäller enbart bostäder har vi legat i topp de senaste sex åren och de fyra åren dessförinnan var det bara Danmark som slog Sverige. Mellan 2006 och 2015 minskade byggkostnaderna för bostäder i 21 av 28 av EU:s medlemsländer men inte i Sverige."
"Enligt Statistiska centralbyrån har kostnaden för att bygga bostäder nästan fördubblats den senaste tioårsperioden från 22 000 kronor per kvadratmeter till 42 000 kronor i genomsnitt. Motsvarande siffror för storstäderna var 25 000 kronor och 49 000 kronor. I dag kan det kosta minst lika mycket att bo i en nybyggd hyresrätt som i en bostadsrätt.
2015 ökade byggkostnaderna med åtta procent medan den allmänna prisutvecklingen var noll och under 2016 ser byggkostnaderna ut att ha ökat ytterligare."
"Av regeringens utredning framgår dock att problemet med långa plan- och byggprocesser inte är unikt för Sverige. Storbritannien har under många år brottats med krångliga processer i nivå med Sveriges och både Nederländerna och Danmark har vidtagit åtgärder för att korta sina handläggningstider.

John Söderström är ekonomiråd på Konkurrensverket och också en av experterna i regeringens bostadsutredning. Han efterlyser ett integrerat grepp där politiker, beställare, byggbolag och andra leverantörer samarbetar för att få ner de svenska bostadskostnaderna. Mellan 1985 och 2014 ökade exempelvis genomsnittshyran för hyresrätter dubbelt så mycket i Sverige som i Tyskland.

– Jag är förvånad över hur lite kunskap det finns om hur andra länder arbetar med kostnader och bostadsbrist. I länder som Holland och Tyskland reagerade ansvariga både inom branschen och på regeringsnivå långt innan byggkostnaderna blev så höga som i Sverige, säger han."
GP

Hans Lind tror på ett fall på ca. 40% i reala bostadspriser - men inte närmasta åren

"Det har länge talats om en bostadsbubbla, men Hans Lind tror inte på något stort prisfall inom de närmaste åren. Huspriserna i Stockholms förorter speglar dock inte produktionskostnaderna, vilket tyder på en kraftig övervärdering. Han tror att huspriserna på lång sikt kan falla omkring 40 procent, eftersom dagens nivåer är orimliga, sett till produktionskostnaderna. Detta är slutsatser som bygger på de historiska erfarenheterna av hur bostadsmarknaden fungerar.
– Det behöver inte vara så dramatiskt, säger han, det räcker att inflationen kommer i gång så kan detta ju påverka de reala husvärdena. De senaste 20 åren har priserna bara ökat – detta följs i regel av någon form av korrektion – allt annat är ytterst osannolikt. Kriserna kommer i regel oförutsett – men de kommer. Men inte de närmaste åren."
FoF

Min blogglista