Summa sidvisningar

Reklam


Det handlar om över en biljon, eller 1 200 miljarder kronor, för att nå målet utöver de bostäder som byggs i år och 2017.

"Dagens Samhälle har räknat på hur mycket varje kommun måste bygga om Boverkets mål om 705 000 bostäder till 2025 ska nås. Vi har utgått från kommunernas befolkningsförändringar de senaste tio åren och var flyktingar som får asyl kan väntas bosätta sig. De 121 000 bostäder som förväntas byggas de närmaste två åren har vi räknat bort. Kvar blir 584 000 bostäder som behöver byggas fram till 2025.

Kommunernas och byggherrarnas ambitioner varierar starkt. Och det krävs oerhört stora investeringar. Det handlar om över en biljon, eller 1 200 miljarder kronor, för att nå målet utöver de bostäder som byggs i år och 2017. Då räknar vi med en investeringskostnad per bostad på i genomsnitt 2 miljoner kronor."
Dagens Samhälle

10 kommentarer:

  1. Några kommentarer:

    Så här säger Stockholms allmännytta:
    http://www.stockholmshem.se/Nyproduktion/Stockholmshusen/
    "Målet är 3 500-5 000 byggstartade hyresbostäder fram till 2020"

    S.W Notera att 3 500 är ett mål fram till 2020, om fyra år, dvs hela 1000 bostäder per år, det är vad man klarar, och det är heller inte lite, men det räckker inte....

    "De (3) allmännyttiga bolagen ska fördubbla sin byggnation kommande år -
    en viktig del i detta är Stockholmshusen"
    (som samarbetet mellan de tekniska förvaltningarna och de tre allmännyttiga bostadsbolagen kallas).

    Med ett helhetsgrepp (tnk miljonprogrammets positiva sidor, dvs samordning avseende projektering och produktion, så att man drar fördel av det som kallas för effektivisering och automatisering --> håller nere tidsåtgång och kostnader.

    "Stockholmshusen kommer att bilda en ny årsring i Stockholms stadslandskap. Stockholmshusen ska företrädelsevis byggas i områden där de allmännyttiga bostadsbolagen redan är etablerade och starka och där tillgången till allmänna kommunikationer är god".

    S.W Klokt, det är alltså samma naturlagar för relationen utrymme att bygga på, som närhet till kommunikationer, då som nu, för de som bor, ska ju inte bara bo, alternativet är att sysselsätta sig med stenkastning, utan de måste också leva, och då måste de kunna förflytta sig.

    SvaraRadera
  2. Roger Mogert:
    Till valet 2018
    ska vi kunna ge
    tydliga besked
    om hur långt
    vi kommit (med planerna)

    Vi ser ut att klara målet 40 000 bostäder
    (RM avser inte producerade)
    Vi ligger högt i
    - markanvisningar (Mogert avser alltså anvisningar)
    - byggtakt (ja, det är en byggkran i varje hörn av Stockholm, men här drömmer (magiskt tänkande) RM rakt upp i himlen, det är inte alls 40 000 bostäder, utan maximalt 4 000 hyresrätter som allmännytta i Stockholm kan pressa fram till 2020.

    "Mer än hälften av det som byggs fram till 2020 ska vara i hyresrätt".

    S.W oj, nu talar RM om tiden efter 2018....
    Så utöver de ca 1000 bostäder per år som allmännyttan o Stockholm kan värpa fram genom förtätning utanför närförort, och absolut förtätning i förort, så ska det alltså produceras ytterligare ca 4000 bostadsrätter fram till 2020.

    RM påstår att det ligger 20 000 hyresrätter + 20 000 bostadsrätter i planerna fram till 2020, men om allmännyttan i Stockholm bygger 4 000 hyresrätter så ska alltså de privata fastighetsägarna bygga ytterligare 16 000? är detta permanenta bostäder på fastighet (Fri grund) eller är det nödbostäder/byggbaracker som Staden för närvarande smäller upp och som i bästa fall kommer att självantändas, innan det exploderar av andra skäl.

    Så detta var tydligen Stockholms kommun, alltså realiserbara planer i allmännytta om ca 1000 hyresrätter om året fram till 2020, två år efter valet.

    Roger Mogert
    – Ska vi bygga i kapp bostadsbristen måste vi bygga bostadsrätter också.
    Men strategiskt skulle jag gärna se en högre hyresandel i Stockholm.

    S.W här antyder RM samma sak, allmännyttan har inte hur mycket eget kapital som helst, och kan inte ensamt borga/finansiera hela bubblan, och när dessutom räntorna stiger, så ökar risken (känslighetsanalysen) och hur de ska få ihop minst 25 % eget kapital att spendera (sätta i pant) för detta äventyr för mer än 4000 bostäder är en gåta. Ökar man hyran i befintligt bestånd, (:hyresregleringen, så att det är samma hyra för befintliga som nyproducerade hyresrätter, så ökar kapitalet, med då komm hyresgästföreningen att flyga i taket, de som har det bra med låga hyror, ska väl inte behöva betala för de nyanlända, det finns gränser även för solidariteten inom rörelsen :-)
    S.W

    SvaraRadera
  3. Mogert om kvalitetsperspektivet
    Med en hög byggtakt -->
    lätt att upprepa gamla misstag.
    – Det är en risk

    Men omvänt ger den situation (risken) -->
    möjlighet att:
    - laga sår i stadsbilden
    - rätta till i stadsdelar
    som kanske inte blev så bra.

    S.W Vad Mogert säger är att att det finns kvar grönområden i vissa områden, företrädesvis mellan yttre innerstad och förorterna, som kan bebyggas.
    och det är riktigt, samma förutsättningar som på 30-40 talet då områdena utanför tullarna bebyggdes, och sedan på 60 och 70-talet när förorterna byggdes med hjälp av t-bananas utbyggnad. HUr man ska rätta till stadsdelar som inte blev så bra med panikbyggande, för flyktingar utan arbete är dock en svårknäckt nöt, frågan om bostadsmiljö (boendetäthet) och vilka sociotoper som bor är är en fråga om arbetsmarknad och lön. Som det är nu kommer hyresnivåerna i innerstad att bara en bra bit, ibland hälften, mot förort, och det kommer bli en pedagogisk utmaning för alla som talar om rättvisa :-) och bor i hyresrätt på Södermalm och talar om solidaritet och rättvisa, för nu handlar det inte bara om att höja skatten, utan att utjämna kostnaden, så att det i vart fall är lika hyreskostnad per kvadratmeter i nybyggda hus i Botkyrka som på Nytorget :-)

    Det kan bli spännande debatt i SR, om framtidens boende, om medie-elitens barn och barnbarn ska behöva bo med samma förutsättningar som i Södertälje och om vikten av mångfald i praktiken, dvs att faktiskt mitt i den soppa man lagat.

    Mogert är inte helt fel ute, och de gör vad de kan, de kommunala städgummorna åt rikspolitikens lyxfällelirare, som varken vill, kan eller har kunskap att lösa frågan om arbetsmarknad och bostadsmarknad, utan krämar på, så går det när en policyprofessionell elit tog över först politiken och sedan delar av statsförvaltningen, ivrigt påhejade av Publicservice (som det varit) med uttryck och visioner, som hittills inte visat sig fungera, oj, vi tänkte inte på vintern, att människor måste bo någonstans och att det tar ca 10 år från ax till limpa innan ett nytt bostadsområde är klart. Smart, först saluför man ett helt nytt fantastiskt turistparadis, sedan bjuder man in alla till strandremsan, och sedan konstaterar man att det inte fanns några hotell, samtidigt som de som utfästa paradiset, har bytt affärsområdesfokus och redan befinner sig på en annan strand. Kanske blir de strandsatta lite förnärmade, om inte partyt blir av och ingen serverar en parasolldrink gratis. S.W

    SvaraRadera
  4. Anders Lago är pessimistisk (realistisk)

    - Att låna är inget större problem,
    - men inte till 100 procent.
    - Bankerna kräver att någon står för risk dvs
    - riskkapital till 30–50 procent.

    S.W (upprepning)_ Om inte en privat bostadsrättsköpare står för risken med eget kapital, så ska fastighetsägaren stå för riskdelen vid byggande av hyresrätt. De privata byggherrarna bygger, de äger/förvaltar inte, så om beställaren är en privat fastighetsägare, hur många sådana finns det kvar med eget kapital, som vill investera i social housing? för flyktingar som är beroende av försörjningsstöd, jo antalet är nära nog noll. Skatteregler har gjort det svårt att vara privat entreprenör som fastighetsägare, (pga risken för byggherresmittan) och då ligger fastighetsägarna lite lågt, för börjar de agera, de där små privata som alla ropar efter, så blir de beskattade upp över öronen och måste sälja sitt bestånd, så räkna efter hur många stora och mellanstora privata fastighetsägare det finns, som bygger och förvaltar i egen regi, och det som inte är bostadsrätt och inte allmännyttan, de ska de privata fastighetsägaren borga för. och om deras åtagande inte varit till fyllest,(eftersom marknaden inte har byggt efter "behovet" så kanske det är fel på marknadsförutsättningarna, dvs på beskattningen. Dvs Alliansen har skapat förmåner för privat ägande (brf) som inte motsvarat privat ägande av hyresrätt, och det är nog inte så svårt att räkna ut att de som kan ta risk har arbete och köper brf, och de som inte kan ta risk, blir beroende av andra, dvs av marknaden, och om inte staten bär risk, ska risken tas av banken, och då blir det genast lite svårare....

    De kommunala allmännyttiga bostadsbolagen kommer via sina politiska styrelser att slå i risk-taket, och belåna beståndet till max, för att rädda skinnet på Rosenbads äventyr, att detta med världens mest generösa flyktingpolitik inte riktigt går ihop med allas lika rätt och värde genom folkhemmet, för någon ska betala uppehälle och bostad. S.W

    SvaraRadera
  5. Lago fortsätter:

    "Kooperativa HSB har i år byggstart för"
    - 2 300 bostäder (bostadsrätt)
    - 300–400 hyresrätter
    –  De finansiella möjligheterna är snart uttömda.
    - vi utnyttjar hela kapitalet (riskkapitalet)

    på väg att slå i taket för vad man klarar.

    S.W här avslöjar Lago, att kapacitetstaket, utöver arbetskraft ovan, är kapacitetstaket på balansräkningen, dvs eget säkert kapital, dvs de allmännyttiga bostadsföretaget sätter sig i skuld, (med dagens låga räntor)
    för att lösa yrvakenheten o Rosenbad, och då ska man pressa ner frågan i en tratt, varpå byggpriserna i vart fall inte går ner (kallas marknadsekonomi)
    när fler än en, slåss om samma byggherre.

    Lago:
    "Ett annat hinder är en ökande brist på arbetskraft".
    "Konkurrensen är hård om byggnadsarbetare, tekniker och ingenjörer".

    – Arbetsförmedlingen borde gripa in och
    - ordna introduktionsprogram för nyanlända. (SFI eller att bygga hus?)

    "Men bristen på arbetskraft
    finns också bland handläggarna
    på kommunerna."

    S.W Jo, kommunerna har ju sparat in allt de kan på de tekniska kontoren för att hålla kommunens budget --> mer socialtanter, vilket leder till att socialtanterna ska "placera" flyktingarna på hem, genom LOU, och socialtanter är inte utbildade för att "beställa" bostadslösningar, det är därför Bert Karlsson och co, som inte heller är byggare, täljer guld med träkniv.

    "Vi (HSB)och andra byggherrar (Skanska bygger, men förvaltar inte)
    "borde" kunna göra mer av planprocessen," (notera borde)
    - säger Anders Lago.

    S.W Dvs problemet återstår, att låna ut pengar gör bankerna, att låna pengar gör den som ska bli fastighetsägare (risktagare) som sedan ska beställa ett hus och köpa mark, och sedan ska någon betala infrastrukturen, och det är inte säkert att kommunerna har råd, eftersom bankerna inte är het solventa, så kan risken bara falla på kommunernas ekonomi, dvs utgiftsområdet i statsbudgeten som heter kommunala bidrag, som förr finansierade via fastighetsskatten, och som nu äter sig in i andra utgiftsområden, och om vi inför fastighetsskatt.... så ska den betalas, och då är det de välbesuttna (vita) bostadsområdena som ska sala. Men fastighetsskatt sänker bostadspriserna och investeringsviljan, så då återstår statsbudgeten, ska vi tippa att de sparar på a-kassa, sjukpenning, barnbidrag föräldrapenning? heja.
    eller ska de höja momsen eller värnskatten? heja

    Lago:
    "Jag ser risken att:
    - snabba lösningar
    - tillfälliga lösningar
    - modulhusområden
    - taskiga prefablösningar
    - byggs på fel ställen (där marken är åtkomlig och till lägre pris)
    -->
    social housing är högst närvarande (troligt)

    Vid ett möte med bostadsminister Peter Eriksson (MP)
    nyligen betonade Anders Lago att staten nu måste
    inrikta sig helt på den sociala bostadspolitiken.

    (dvs vem ska betala och med vilka resurser, dvs vilka andra utgiftsområden ska staten nalla från? Kommunernas ekonomi är i fritt fall)

    Lago:
    – Det övriga löser marknaden....(bostadsrätter?)
    - bostadsbidragen måste höjas (det finns inte utrymme i kommunernas budget)
    - förbättra möjligheten att låna för att köpa bostad (ta bort amorteringskrav)
    - steg tas för att pressa byggkostnaderna* (har vi hört den förr)

    säger Anders Lago

    * ju mer de ska bygga på stubinen, desto högre kostnader, en naturlag.
    men vem står för marken och vem står för infrastuktur och vem ska betala hyran om en nyproducerad flyktingbarack kostar 2000 kr i hyra på "vårddygn"
    S.W

    SvaraRadera
  6. Terje Johansson på MKB i Malmö:
    "vi har byggt mer än dem (Stockholm och Göteborg)
    i absoluta tal, säger Terje Johansson.

    Allmännyttan är relativt sett mindre
    i Malmö än i
    Stockholm och Göteborg.

    Rikssiffrorna översatta till Malmö betyder att
    kommunen behöver bygga 40 000 bostäder fram till 2025.
    För att klara det krävs 5 000 nya bostäder per år.
    Malmö (MKB) har haft som mål att bygga minst 4 000 bostäder per år.

    S.W hm, andelen icke självförsörjande invånare är högre, och Stockholms kommun
    har högst andel bostadsrätter per kapita, så detta med hur stor allmännyttan är är en fråga om hur många hus som allmännyttan har sålt iväg och realiserat kapital av. Ska man tippa att sossarna i Malmö redan sålt av stora delar av beståndet för att skaffa kapital för att åtgärda "sociala problem" populärt kallat "underhållsberget" i socialt utsatta områden?

    –  Vi accelererade redan 2014 och 2015 (oj, då är det stopp nu...)
    - Att ange mål är en sak (klok insikt, mål är bör, leverans = ÄR)
    - Att leverera en annan. (från ord till handling) -->
    - I år har vi som produktionsmål 500 bostäder, (i prduktion).
    - Nästa år ökar vi till 750. (oj, och till vilka kostnader då)


    => Rosenbad delegerar sina åtaganden om mänskliga rättigheter till:
    - kommunerna
    - den så kallade marknaden
    - skattebetalarna som ska stå för notan (inte skatten utan de nya grannarna)
    En känsla av undantagstillstånd....

    Över till avdelningen fantastiska lösningar:
    - upprätta frizoner för byggande i storstäderna.
    –  Släpp alla krav utom Boverkets grundregler
    - Släpp höjdbegränsningarna.
    -  Tillåt kreativiteten
    - våga pröva nytt.
    - ha hyresgästernas intresse för ögonen
    - ha konsumenternas intresse för ögonen
    - ha medborgarnas intresse för ögonen
    --> ger
    - fler bostäder
    - mångfalden i boendeformer
    - bra för prisnivåerna.
    - fler innovativa lösningar.

    En del kommer att bli fel,
    men det allra mesta utmärkt, (hur vet Terje det?)
    privata aktörer är intresserade.
    tillägger Terje Johansson

    SvaraRadera
  7. Centrum - periferi, vem har ansvaret?

    – Intresset att bygga varierar starkt.
    - mellanstora kommuner har låga mål och låg byggtakt.

    "Om målen (börläget) om byggande inte kommer igång",
    (vilket det inte kommer att göra så) -->

    - ökad trångboddhet (vilket redan är fallet)
    - ökad andrahandsuthyrning
    - svartkontrakt
    - ökade sociala problem.
    - när asylsökande får uppehållstillstånd och
    - ska ha en bostad -->

    Kommunerna får ökade kostnader för försörjningsstöd -->
    Svarte Petter

    - säger Anders Lago.

    men den stora risken är inte det, utan risken är finansiell, man börjar panikbygga, och pressa fram bostäder, för sent, och så finns det ingen som bär risk, eftersom investeringarna ska betalas på ca 50 är och det kostar att bygga nya städer, med allt vad det innebär, sjukhus, skolor, vägar, kommunikationer, energiförsörjning, vatten och avlopp, som i slutändan ska betalas via skattsedeln, dvs via arbetsmarknaden och den nya låglönejobben och då kanske det inte finns utrymme för räntehöjningar, och har de inte råd att köpa bostadsrätt återstår hyresrätt, som någon ska betala för, sannolikt våra prisade kommunpolitiker som sitter i den kommunala bolagens styrelser, och visst gör de så gott det kan, men inte fasiken har de kapital, utöver vad de redan har, och de tär nog ganska toppbelånat som det är. Bankernas pantbrev är valvade och när någon kommer krypande efter nya panter, vill det till att det finns kapacitet att höja hyran, annars faller kalkylen för risk hos banken.
    S.W

    SvaraRadera
  8. Hett (Hotti) i Eskilstuna som "tiodubblar" sitt bostadsbyggande.
    (fast inte realt)

    – För några år sedan byggde vi runt 50 bostäder per år.
    - I år kommer vi upp i 400, (bostäder)
    - där kommunala bolaget bygger hälften (200 hyresrätter per år)
    - senast 2018 måste* vi upp i 500** bostäder per år, (bör-läge)

    * notera "måste" det är vad SH önskar sig, på samma sätt som regeringen säger "EU måste ta ansvar", EU har inte gjort de hittills och då är frågan om det inte är bättre att säga "borde istälet för måste, och eftersom borden inte finns, det är som att säga: "jag borde vara mer framgångsrik"

    ** 500 och ett "vi" här menar Hotti inte kommunala hyresrätter, utan totalt, så hon avser att öka det egna byggandet från 200 till ca 250.

    säger Sarita Hotti (S), ordf i stadsbyggnadsnämnden (Eskilstuna)

    "Men det räcker inte."(börläget)
    Om Eskilstuna ska nå sin andel av riksmålen (Drömmarna i Rosenbad)
    "borde" de komma upp i över 1 000 bostäder per år. (dvs 500 kommunala lägenheter, åt alla nyanlända som kommunen dessutom har försörjningsansvar för, det r som en orm som ska äta upp sig själv, för kommunal allmännytta ska pantsätta sitt eget bestånd, och finansiera hyresrätter åt en grupp med svaga socio-ekoniiska utsikter, och detta har Sverige redan försökt med, på 80-talet som ledde till bank- och finanskrisen1992/93 --> vi avskaffade bostadsutskottet och statligasubventioner och gick över till marknadsstyrning, och marknaden tillgodoser efterfrågan, och om det inte byggs tillräcligt är tydligen inte efterfrågan tillräcklig?

    Sarita Hotti säger att Eskils­tuna ser ett hot
    - brist på byggjobbare långsiktigt.
    – intresset för att utbilda sig inom byggindustrin går ner.
    - byggföretagen har svårt att få tag på folk.

    I Eskilstuna, och det har att göra med att de som kan bygga röstar med fötterna, lycka till med planerna, för bygger Eskilsstuna mer åt fel sociotoper, så kommer flykten från mångfalden att öka och då är fråga om kommunen kan utbilda de nyanlända i fastighetsägande och byggproduktion.
    Kanske kan kommunen ordna kurser? S.W

    SvaraRadera
  9. Mogert avslutningsvis:
    Stockholm växlar upp
    Farsta kommer att få 8 000 nya bostäder
    ännu fler i näraliggande stadsdelar.

    ”Stockholmshusen” (Sabos Kombohus)
    sänker byggkostnaden med cirka 25 %.
    --> hyres-/förvaltningskostnaden (räntenivåerna till trots)
    ligger ändå över befintliga beståndet inne i stan.

    Vad Mobert säger i klartext är att det är billigare (25 %) att bygga där man redan har byggt, eftersom infra är på plats, (och det mest centrala, amn äger marken eller kommer åt den billigt) - då förtätar man bebyggelsen, utöver att bostadstätheten per m2 ökar, och detta ger så klart längre kostnader, exploateringskostnaderna, själva byggnaden blir inte billigare,

    Ska vi komma ner mer i pris (för hyran)
    måste det vara en statlig uppgift
    säger Roger Mogert.

    Jo, staten, farbror staten som trissat upp dygnskostnaden för flyktingbarn till samma dygnspris som Grand hotell, fast utan samma service. 2000 kr per dygn och ensamkommande, är 60 000 kr per månad, och det ser nog ut som att farbror staten är på god väg att knäcka grenen som farbror sitter på, eftersom det inte blir billigare att tillämpa marknadslösningar, om man får för sig att ordna för uppehälle åt 300 000 tusen främmande män(iskor) på två år, och vad som kommer framgent vet vi inte, utan att ha bostäder, och då måste man bygga, utöver vad som är eftersatt, och då blir det större efterfrågan än utbud och då stiger priserna, så fick vi lära oss hur marknadsekonomi fungerade, på 70-talet (i läroböckerna för mellanstadiet) och sedan oljekrisen 1973 har vi faktiskt skaffat oss mer erfarenhet, hela miljonprobrammet, hela 70-talets ekonomiska tillbakagång och minus i stasbudgeten och 80-talets kreditekonomi, 90-talets sparbeting
    00-talets kredit bubbla (2007)
    och nu är vi här, med ändå större åtagande och en arbetsmarknad som fokuserar på fönster- och skoputsning. Kanske är risken något hög, just för att räntan är så låg, eftersom ingen har svar, om räntan (risken) stiger.
    Fler enkla jobb? S.W

    SvaraRadera
  10. Har du räknat in vägar, avlopp, el, tandläkare, skolor, poliser och allt annat sådant som behövs?

    Importen lär ju öka iaf, vi får hoppas exporten hänger med i utvecklingen.

    SvaraRadera

Min blogglista