Summa sidvisningar

Reklam


Mystiske läsaren S.W. resonerar kring bostadsskatter, markpris och risk



Alltså, dags för repetition,av något som alla inte verkar förstå,vill förstå, eller mer sannolikt, förstår men inte vill tala om, det är "vi som ska bygga" "Vi måste bygga" men det saknas ägare. Kapitalägare, för något stämmer inte om det finns fullt med människor som söker bostad svarta marknaden skenar, banker och investerar säger sig vilja låna ut kapital, riksbanken skruvar ner räntan, det finns 170 000 obyggda planlagda tomter, men ingen som vill vara fastighetsägare för alla unga, arbetslösa eller nyanlända. Det är alltså något skumt med detta "vi" Vi finns inte, det heter "Jag". Jag vill låna 100 miljoner kronor, för att bygga 200 stycken bostadslådor på 25 m2 med tillfälligt bygglov för människor ska leva på ersättning från staten, innan de kommer i arbete med alla nya fantastiska låglönejobb, att städa, putsa fönster eller sortera sopor hos den Svenska medelklassen, som ännu ej flyttat från kommunen.

"I dag råder det varken brist på kapital eller investerare till hyresfastigheter."

Kapital lånar en investerare ut, ytterst en bank. Dvs långivaren, borgenären lånar ut kapital till gäldenären. För denna transaktion krävs:


- en ränta (som ger avkastning på eget kapital)
- borgensåtagande, normalt pantbrev.

Och vem lånar de ut till?

Jo, i ett första skede till byggaren, i bland benämnd byggherren, eller beställaren, men byggaren är inte den som ska äga och förvalta byggnad+ fastighet, lika lite som att Mercedes- Benz har som affärsidé att konstruera och producera Mercedesbilar för att sedan hyra ut dem (även om de flesta biltillverkare numera har egna bankliknande finansieringsavdelningar som hjälper potentiella bilköpare med att låna kapital (genom en slags riskbedömning).

Alltså. Byggherren, dvs byggbolaget lånar kapital av en bank, ett byggnadskreditiv, och investerar bankens kapital (som banken i sin tur uppfunnit genom skuldsättning) för att sedan sälja byggnad + fastighet vidare, till en köpare. Köparen är den blivande fastighetsägaren. Det råder alltså inte brist på kapital, och inte heller "investerare" dvs bank eller byggnadsbolag, men det råder brist på köpare, på vanlig Svenska KUND eller KONSUMENT dvs den som ska betala kalaset. Denna är risktagare, och den egentlige beställaren, den som ska skriva under lånet och stå för risken.

Dvs den mest centrala spelaren, själva förutsättningen för att det ska gå att bygga hus, att det finns en köpare, saknas, det verkar alla glömt, för alla säger "vi måste bygga hus" åhå, men vem ska äga husen/fastigheterna.

Det är lite kapitalismens själva kärna, ägandet. Kanske har den nya borgerligheten, de nya marknadsliberalerna lite missat grundkursen i marknadsekonomi och grunden för kapital, vad tror de att 90 - 95 % av den samlade bruttonationalvärdet (balansen) är ansamlat i för bransch? om inte fastighetsbranschen, vad som ytterst reglerar en stats grund, regleringen av fastigheter och lagstiftningen kring denna, för att skapa stabila villkor för sociala interaktion
och handel, (som man kan beskatta) Naturrikedomar är naturligtvis ansamlade i fastigheter, som tex skog eller malm, även om just malmrättigheter har särskilda regler.

Men om de som påstår sig ha detta stora kapital och investeringsvilja inte vill äga, utan bara låna ut och ta betalt för förädlingsvärdet, så är frågan sedan 1994, var är alla potentiella köpare? Jo, bostadsrättsföreningar, och det är dessa köpare/ investerare som kapitalavkastningen är kalkylerad på.

Ett vanligt bolån ger inte bankerna, av två skäl för en potentiell liten byggherre, byggaren har inte någon säkerhet att lämna till banken innan huset är sålt, eftersom det inte går att ställa pant, och endera ska man ha säkra köpare, eller tecknade kontrakt, dvs ett attraktivt läge. Byggnadskreditiv innebär att banken betalar står för alla kostnader under produktionen, (däremot går faktiskt tomten att belånad)

När huset är färdigt, och besiktigat med två års garanti, värderar banken investeringen och förvandlas om till ett bolån med lägre ränta, om det är samma byggherre som blivande fastighetsägare. Men nu är det inte så med bostadsrätter, banken lånar ut kreditiv till en byggherre, som har skaffat sig ett exploateringsavtal med tex stadens markkontor, och det är inga små summor, exploateringsavgifterna till kommunen.

Sedan kan en mellanhand vara inkopplad, en mäklare, som tar hand om att sälja den bildade bostadsrättsföreningen (som har en tillfällig styrelse, vidare till bostadsrättsköpare, som ska teckna lån, för att sedan sätta sig in styrelsen och ta över lånet för själva föreningen.
"Däremot råder det stor brist på billig planlagd mark!"

Detta måste preciseras, det finns billig planlagd mark, men man menar så klart mark som går att exploatera med en outnyttjat förädlingsvärde, dvs. det pris som t.ex. en kommun
förväntar sig få i säljpris + exploateringsavgifter, dessa måste ner, för att priset ska bli attraktivt, men vem säger att priset för bostaden (såvitt det inte är en hyresrätt) blir billig, bara för att kommunen subventionerar, jo precis ingenting, klart en nyproducerad brf på Kungl Djurgården säljs till marknadspris, allt annat är väl socialism? och bygger de hyresrätter, så säger det vips, schwish, så är hyreshuset begåvat med en bostadsrättsföreningen, som vill kapitalisera mervärdet.

Då handlar det om subventioner, om det ska byggas för människor som inte har eget kapital, och då kan inte kommunen skänka bort kommunal egendom, och här kommer en klämd sko, banker och investerare har faktiskt problem med det kommunala planmonopolet, dvs. att kommunens invånare råkar vara med en klubb, som äger och disponerar grönområden och önskar förhindra slumområden eller ett trasproletariat i sitt grannskap.

Varför skulle just några få "investerare" dvs köpare få möjlighet att komma över just denna mark?


Det handlar i grunden om fiskala frågor, jämför konfiskera, eller landsfiskal. Vem är det egentligen som ska få/kapitalisera denna subvention, att kränga iväg offentligt ägande? Det är så att säga lite det som är en nation eller en kommun, att inte privata intressenter äger allt privat, utan att en stor del av gemenskapen ägs indirekt av gemenheten, som har egen rådighet, det handlar alltså om det kommunala självstyret, som de bägge politiska lägren, av helt olika skäl, vill avskaffa. Det är här migrationen kommer in, (och det kommer att gå åt helvete, men ingen av de bägge lägren ser detta nu, eftersom de försatt sig i situationen högst medvetet)

Det råder stor brist på billig planlagd mark, som ligger nära city och nära allmänna kommunikationer och vägar, och anledningen att det är brist på billig mark är att marken är dyr (pga.  marknadsekonomiska spelregler) på de ställen där människor vill bo. Dvs. det är lika dyrt att bygga, oavsett markpris, men ingen köper en dyr nybyggnad som är byggt i ett socialt problemområde, eftersom det är risk (kapitalförstöring).

"För att lösa den skriande bostadsbristen bör regeringen därför se över de legala, regulatoriska och fiskala hindren som vi byggherrar inte har någon rådighet över."

Jepp, byggmoms och exploateringsavgifter, samt att priset att bygga nya bostäder i Sverige galopperat sedan 80-talet, då hade Sverige, trots höga lönenivåer, bland de längre produktionskostnaderna i Europa, på stor konkurrens, (medan vi nu avviker åt andra hållet, eftersom priset går att trissa upp, p.g.a. att konkurrensen är obefintlig, eftersom det finns för lite byggbar mark (som konsumenter kan efterfråga))

Det är fenomenala skattemässiga förmåner för bostadsrätter, vilket för över kapitalrisken till de som köper en kollektiv andel i en bostadsrättsförening, eftersom man (marknaden) anser att brf har ett obetingat orubbligt värde, (p.g.a. läget) och går att kränga till marknadspris, och om avkastningen för en bostadsrätt är 3 - 4 gånger avkastningen, mot en hyresrätt, där den som bygger en hyresrätt sitter med Svarte Petter (risken), så är det väl ganska givet att det byggs bostadsrätter, på mark där befolkningen är vit, medelålders och etniskt Svensk, och att detta inte har att göra med diskriminering, utan arbetsmarknad, dvs. de som har löner som medger omfattande lån, (risktagare)

Medan det är hopplösa villkor för privata fastighetsägare som ska bygga hyresrätter. Det handlar alltså inte bara om ingångshyra, för även om man fick ta ut marknadshyror, så är man väl mindre begåvad, om man investerar eget kapital och bygger hus ute i social obyggd, och bär risken, för dessa konsumenter, (t.ex. en ensamstående mamma som arbetar som städare och har två barn) har inte råd med en så kallad marknadshyra i Norra Djurgårdsstaden, men skulle vi sätta marknadshyror för nya hyresrätter på Järvafältet, tex Husby, så är hyrorna förmodligen inte så höga att de motiverar en investering.

Som sagt, halva miljonprogrammet var egnahemsbyggare, som skuldsatte sig, fick köpa tomter billigt, med kommunalt bistånd avseende exploatering, varför kalkylen gick ihop, och detta var ett socialdemokratiskt medelklassprojekt, där arbetare och tjänstemän, unga barnfamiljer, hade råd att skuldsätta sig och ackumulera kapital genom eget arbete och nit. den resterande delen var hyresrätter, som allmännyttan byggde med kommunal borgen.  Och så detta med stämpelskatt.... (byggmomsen som tungt dråpslag har vi klarat av, dvs. när byggaren byggt klart, så säger det PANG, en byggnad som kostat 100 miljoner att bygga, (alltså 200 skokartonger ute på en öde skittomt ute i Meningslösa, begåvas med 25 miljoner i moms, staten ger och staten tar, och det är ingen längre som talar om, (trots att fastighetsskatten försvann) att boendet i Sverige totalt sett, är en stor nettointäkt för staten.

Det finns många påhittiga skatteformer, stämpelskatt är en.

Stämpelskatt är i Sverige (Lag om stämpelskatt SFS 1984:404) den avgift man (vem är man :-) betalar vid förvärv av fast egendom (lagfartsavgift) eller tomträtt.

Skatten beräknas på köpeskillingen.
Understiger köpeskillingen taxeringsvärdet beräknas stämpelskatt på taxeringsvärdet året före ansökan om lagfart beviljas.

Gällande stämpelskattesatser vid överlåtelse av fastigheter och tomträtt är enligt 8 §

- juridiska personer (bolag, m. fl.): 4,25 %, (undantag brf)

- inteckning i fastighet / tomträtt: 2,0 %

- fysiska personer (privatpersoner): 1,5 %

- bostadsrättsföreningar huvudregel: 1,5 %

- vissa andra rättssubjekt: 1,5 %



Trots att brf är juridiska personer, så har de samma stämpelskatt som fysiska personer, medan en privat fastighetsägare (som är fysisk) som äger ett bolag för att hantera byggmoms, betalar 3 ggr så hög stämpelskatt, och detta är så klart sanktionerat, staten favoriserar brf, och då tenderar denna boendeform att bli mer populär, och då byggs det självfallet inga hyresrätter. Suck. Krydda detta med ränteavdrag/räntebidrag, som alltså förr även gick till hyresrätter, tar staten bort subvention av en boendeform, och favoriserar en annan, så är det ju för att staten vill det, dvs. att styra över mot privat ägande, och det var ju samma bostadspolitiska idé som under 60-talet, med egnahemsbyggen, problemet är bara nu, att alla dessa nya jobb, som inte kommer komma, som ska tillkomma inom låglöneyrken, inte ligger i närheten att klara kriterierna för bostadsrätter, utan få vara glada för en hyresrätt, och då är det bara att räkna, vad blir hyran (investering + risk + förvaltningskostnad)

OCH

Vem är det nu som staten eller alla välvilliga byggherrar och investerare tänkt sig sälja vidare till?

Vem ska vara fastighetsägare, det låter ju fint, men verkar som att ingen vill vara fastighetsägare längre?


Hur gick det med Alliansens ägarlägenheter då?

Hm, något mindre bra, det som skulle frigöra en ny marknad?

det visade sig ju att för att bygga en byggnad med ägarlägenheter så måste man ha en tomt (fastighet) och den måste ha en ägare.....heter fastighetsägare, och då måste de som ska investera i en ägarlägenhet bilda en samfällighetsförening, som äger det som är gemensamt, smart va, man äger lägenheten, (men inte byggnaden, för taket och grunden och stammar och installationer äger samfälligheten + då tomten, och vem ska stå för dessa lån? Vem skulle vara fastighetsägare, kanske var det någon inom Alliansen som inte tänkte på detta, ägaren till realt kapital, real estate, FASTIGHET Fast egendom, grunden för allt.

Lantmäteriet (myndigheten som kan dessa ting)

Att köpa ägarlägenhet.
"När du har köpt en ägarlägenhet (av en byggherre.....?) söker du lagfart på samma sätt som för andra typer av fastigheter. (privat, hyresrättshus eller brf)

När du fått lagfart på ditt köp (av fast egendom) disponerar du fullt ut (notera disponera, som en brf) över lägenheten. (i en brf äger föreningen lägenheten) Du kan hyra ut den, (går med en brf med) måla om, byta kök och så vidare. (kors i all sin dar, och brf?)

Precis som för villa- radhusägare finns möjligheter att pantsätta, (viss skillnad mot brf)
överlåta och belåna ägarlägenhet. (jo belånad bostadsrätt är inte ovanligt)

Du betalar stämpelskatt vid (hoppsan) förvärv av ägarlägenhet och för uttag av pantbrev. (jo panten, risken)

De regler om beskattning och ränteavdrag som gäller för småhus gäller även för ägarlägenheter.

https://www.lantmateriet.se/globalassets/fastigheter/broschyrer-och-produktblad/agarlagenheter_webb.pdf

 
Något om vad regeringen + Kaplan åstadkommit:

26 augusti regeringen + Vänsterpartiet en miljard om året till upprustning och energieffektivisering av miljonprogramsområden.

Och varför är det eftersatt i dessa miljonprogramsområden? Med kommunala huvudmän? Varför har Sverige slitna illa underhållna utanförskapsområden med vandalism och som
brankåren och inte längre vanlig polis vågar sig in i, varför husen är svårförsäkrade, och proppade med risker utöver skyhöga driftkostnader, som medför att det inte räcker med rådande hyror, att underhålla.

21 september - höstbudget.
Den, enligt Mehmet Kaplan, ”största bostadspolitiska satsningen på 20 år

Räkna 2015 och 20 år bakåt, då är vi på 1995, två år efter bank- och finanskrisen, och regeringen hade ett bostadsutskott som politikområden som ända fram till valet 1998 hade 33 miljarder i anslag, och vilket parti var det som såg till att regeringen Persson kunde sitta kvar 1998, trots ett katastrofval, och sedan 2002 avskaffa räntebidragen för hyresrätter, ju just det, det var visst MP. Man prioriterade lite i budgetförhandlingarna, så även om Mehmet och Damberg nallat till sig några miljarder mer än den budget som var sossarnas + MPs 2014/2015, så är det sammanlagt inget att tala om, man ska försöka stimulera marknaden, att bygga skokartonger med reglerad hyra för tillfälligt bygglov åt människor som inte kommer att få arbete, lycka till, realismen står som spön i backen.

totalt 6,8 miljarder kr, men med en massa förbehåll.
Anslaget fördelas på:
- samhällsplanering (alltså snack om hur man ska planera samhället)
- bostadsmarknad (befintliga hus)
- byggande (subventioner)
- lantmäteriverksamhet (dvs. att få tag i fastigheter att planlägga)

2,2 miljarder till investeringsstöd (minska momsen?) för hyresbostäder och studentbostäder

1,85 miljarder kronor till kommuner (men vem ska bygga?)

1 miljard renovering och energieffektivisering av miljonprogramsområden.
1,7 miljarder på infrastruktur, var då? Vatten, avlopp, reningsverk, kraftförsörjning och vägar, jisses, vi ska bygga ikapp ett Gävle, ett Örebro, ett Norrköping och ett Linköping, utan att det finns arbeten, på 3 - 4 år, har det brunnit i huvudet på planeringen, det går inte, lösningen blir EBO, att fortsätta skicka bidrag, och inte efterfråga om migranterna har ett kontrakt, varför de tvingas ut på den illegala marknaden, och betala ockerpriser, för att bo som packade sillar, så typiskt Svenskt skenheligt.

1 oktober Mehmet Kaplan lagförslag att snabba på planprocesserna.

Suck, det är inte problemet, problemet är att det kommunala självstyret och PBL gör det möjligt för Svenska boende att ifrågasätta exploatering av deras närmiljö, dels har naturen ett egenvärde i sig, o vart fall enligt vanliga ordinarie människor som röstar på V,S, M, L eller KD, det är nog bara C och MP väljare som gillar detta med att upphäva PBL för att komma åt exploaterbar mark där det fortfarande är social ordning och rimliga skolresultat. (viss cynisk ironi kan inte uteslutas)

Det går ut på att kapa ett led i överklagandekedjan – Länsstyrelsen.
15 december lämnade Byggkonkurrensutredningen över sitt slutbetänkande till Mehmet Kaplan.

Jo, Länsstyrelserna är första instans efter kommunen, och eftersom kommunerna numera är kraftigt belastade och har ont om folk, och det emellanåt förekommer mutor, så stoppar Länsstyrelserna de värsta dumheterna, tar man bort statens ansvar över PBL, så händer ingenting, annat än att våra vanliga civila domstolar, t.ex. Nacka tingsrätt, får ta skiten.

Sick, gör man rätt i kommunen, och följer PBL, så blir inte ärendet överklagat. Men det finns ju en anledning, de boende vill inte få sin närhet exploaterad, och alla försök kommer att ge SD ännu mer medvind, så det kommer att gå åt helvete med, (för partierna :-)
Bäst av allt
Förslag på ett tillägg i PBL med undantag utöver krig och naturkatastrof
->
”extraordinära händelser” (vad är det om inte flyktingkaos)

ger regeringen möjlighet till undantag från PBL

Antas det av riksdagen innebär det att regeringen själv definiera vad en extraordinär händelse är och antar ett undantagstillstånd utan riksdagsbeslut (och regeringen skulle inte utreda detta om det inte redan var klart med moderaterna, eftersom det är total panik med bostadssituationen, och flyktingsituationen är bortom all kontroll, dvs. man kommer inte att klara av statsbudgeten, och framför allt kommer man inte att klara av att bygga bostäder, och
hålla räntan i schack, så situationen är redan extraordinär, vänta och se vad som händer med räntan, och räntesubventionerna, ähm ränteavdragen för bostadsrätter, en och annan bank är s-nödig.

Detta med undantagstillstånd under krigslagarna luktar desperation och innebär ju i praktiken att man kan åsidosätta lag, och då är planen att man ska köra över PBL, och bara dunka upp modulhus, med migranter på en massa fria områden för att integrera dessa i ordinarie miljö, och det är inga små volymer som företrädesvis ska berika Stockholm (tillväxtmotorn) gick det att köpa aktier i SD, skulle man investera, köpläge, för detta med migration är väldigt bra, så länge det inte påverkar min gata hemma i stan.

3 november regeringen lättnader i , PBL, för att ”underlätta etableringen av tillfälliga anläggningsboenden för Migrationsverkets mottagande av asylsökande”. Åsidosätta PBL avseende i princip allt utom bärande konstruktion ochvad blir detta för konsekvenser om 10 - 15 år?

4 november Boverkets rapport ”Boendesituationen för nyanlända”.

Staten ser till att det byggs bostäder för flyktingarna, ”vilket i praktiken innebär att bostadsbyggandet riktas sig mot de målgrupper som absolut inte får klassificeras efter hudfärg, etnicitet eller religiös tro, med staten som huvudman, aldrig i livet att finansdepartementet kommer att bli fastighetsägare, för dessa målgrupper, då riskerar ju staten att sitta med ansvaret, om det inte går som man säger, att det är en investering, på några års sikt.

11 mars Finansinspektionen om amorteringskrav. Nya bolånetagare ska amortera bolån till 50 procent av bostadens värde. Jaha, sparande för nya bostadsköpare, öppnar faktiskt upp lite för hyresrätter.

23 april Finansinspektionen, man inte går vidare med amorteringskravet.

12 september regeringen +allianspartierna införa amorteringskrav.

27 oktober och framåt
Bankföreningen och Finansinspektionen ställer sig bakom kravet.

Men efter oktober har det kris- och panikgalopperat iväg rakt ut i hallonsnåren och lingonskogen utan att någon vet vart det ska landa, och det är ngn slags politisk systemkaos, man har inte ordning på något, och eftersom pressen nu vaknat, så går inte saker att dölja, och då blir det svårare politiskt, att smyga in det planerade byggandet, i de miljöer där kärnväljare bor, dvs. i borgerliga kommuner, och även om bankerna och delar av näringslivet inte har något mot detta, så kommer det röra på sig ännu mer i den Svenska medelklassen, för det var så att säga inte detta man hade föresvävat sig eller förespeglats, allt skulle bara bli bättre, och därmed kan SD räkna med ännu mer väljarstöd 2018, varför bostadspolitiken, om MP sitter kvar, leder till landet blir ännu svårare att regera 2018.
S.W

1 kommentar:

  1. SW har ofta intressanta kommentarer, tack för dem.

    Jag tror MP är taktiskt nödvändiga i regeringen, annars hade de kunnat sitta på bänken och fortsatt låtsas vara goda. Hur hade det låtit i m(p)edia om alliansregeringen hade infört idkontrollerna?

    Klagomålen på Svetsaren: Själv tycker jag han verkar skicklig, tänk att ha fått med MP (vilka väl definitionsmässigt är fascister?) med på diverse reformer som varken GP eller FR klarade. Det är därför intressant att "alla" klagar på Svetsaren - någon vill ha bort honom.

    (Angående vissa konstigheter, jag undrar ibland om Kaplan säger till sina kolleger: "mina vänner vet var din brevlåda bor". Något de flesta under fyrtio väl hört.)

    SvaraRadera

Min blogglista