Summa sidvisningar

Reklam


Kommer vara bättre lönsamhet i bostadsrättsbyggande än nyreshus - trots subventioner!

"Till att börja med så präglas storstadsregionernas bostadsmarknad av höga bostadsrättspriser. Byggherrars vinstutdelning i ett bostadsrättsprojekt är därmed betydligt större än vinsten i en subventionerad hyresfastighet.

Frågan är då om stimulanspaketet lönar sig för byggherrar som utvecklar hyresfastigheter? 
Svaret är nej! Anledningen är att presumtionshyror generellt ger en bättre avkastning på en hyresfastighet än den av regeringens föreslagna subventionerad hyresfastighet med ett bestämt hyrestak.
Regeringen måste därför försöka hitta lösningen hos de kommunala bostadsbolagen som omfattas av lagen om offentlig upphandling (LOU), vilket oftast leder till högre produktionskostnader. Något som inte speglar stimulanspaketets hyrestak.
I dag råder det varken brist på kapital eller investerare till hyresfastigheter. Däremot råder det stor brist på billig planlagd mark! För att lösa den skriande bostadsbristen bör regeringen därför se över de legala, regulatoriska och fiskala hindren som vi byggherrar inte har någon rådighet över. 
Vi efterlyser kortare och effektivare plan- och genomförandeprocesser, en lättnad på utformningskraven för tillgänglighet och bullerskydd, en friare hyressättning, införandet av fler temporära bygglov, fler tomträtter, en lindring av beskattningen med framförallt sänkning av byggmomsen."
Dagens Samhälle

8 kommentarer:

  1. Alltså, dags för repetition,
    av något som alla inte verkar förstå,
    vill förstå, eller mer sannolikt, förstår
    men inte vill tala om, det är "vi som ska
    bygga" "Vi måste bygga" men det saknas ägare.
    Kapitalägare, för något stämmer inte om det
    finns fullt med människor som söker bostad
    svarta marknaden skenar, banker och investerar
    säger sig vilja låna ut kapital, riksbanken
    skruvar ner räntan, det finns 170 000 obyggda
    planlagda tomter, men ingen som vill vara
    fastighetsägare för alla unga, arbetslösa eller
    nyanlända. Det är alltså något skumt med detta "vi"
    Vi finns inte, det heter "Jag". Jag vill låna 100
    miljoner kronor, för att bygga 200 stycken bostads-
    lådor på 25 m2 med tillfälligt bygglov för människor
    ska leva på ersättning från staten, innan de kommer
    i arbete med alla nya fantastiska låglönejobb, att
    städa, putsa fönster eller sortera sopor hos den
    Svenska medelklassen, som ännu ej flyttat från kommunen.

    "I dag råder det varken brist
    på kapital eller investerare
    till hyresfastigheter."

    Kapital lånar en investerare ut, ytterst en bank.
    Dvs långivaren, borgenären lånar ut kapital till
    gäldenären. För denna transaktion krävs:
    - en ränta (som ger avkastning på eget kapital)
    - borgensåtangade, normalt pantbrev.

    Och vem lånar de ut till?

    Jo, i ett första skede till byggaren, i bland benämnd
    byggherren, eller beställaren, men byggaren är inte den
    som ska äga och förvalta byggnad+ fastighet, lika lite som
    att Mercedes- Benz har som affärsidé att konstruera och
    producera Mercedesbilar för att sedan hyra ut dem (även
    om de flesta biltillverkare numera har egna bankliknande
    finansieringsavdelningar som hjälper potentiella bilköpare
    med att låna kapital (genom en slags riskbedömning).

    Alltså. Byggherren, dvs byggbolaget lånar kapital av en
    bank, ett byggnadskreditiv, och investerar bankens kapital
    (som banken i sin tur uppfunnit genom skuldsättning) för
    att sedan sälja byggnad + fastighet vidare, till en köpare.
    Köparen är den blivande fastighetsägaren.

    S.W

    SvaraRadera
  2. Det råder alltså inte brist på kapital, och inte heller
    "investerare" dvs bank eller byggnadsbolag, men det råder
    brist på köpare, på vanlig Svenska KUND eller KONSUMENT
    dvs den som ska betala kalaset. Denna är risktagare, och
    den egentlige beställaren, den som ska skriva under lånet
    och stå för risken.

    Dvs den mest centrala spelaren, själva förutsättningen
    för att det ska gå att bygga hus, att det finns en köpare,
    saknas, det verkar alla glömt, för alla säger "vi måste bygga
    hus" åhå, men vem ska äga husen/fastigheterna.

    Det är lite kapitalismens själva kärna, ägandet. Kanske
    har den nya borgerligheten, de nya marknadsliberalerna
    lite missat grundkursen i marknadsekonomi och grunden
    för kapital, vad tror de att 90 - 95 % av den samlade
    bruttonationalvärdet (balansen) är ansamlat i för bransch?
    om inte fastighetsbranschen, vad som ytterst reglerar en stats
    grund, regleringen av fastigheter och lagstiftningen kring
    denna, för att skapa stabila villkor för sociala interaktion
    och handel, (som man kan beskatta) Naturrikedomar är naturligt-
    vis ansamlade i fastigheter, som tex skog eller malm, även om
    just malmrättigheter har särskilda regler.

    Men om de som påstår sig ha detta stora kapital och investeringsvilja
    inte vill äga, utan bara låna ut och ta betalt för förädlingsvärdet,
    så är frågan sedan 1994, var är alla potentiella köpare? Jo, bostads-
    rättsföreningar, och det är dessa köpare/ investerare som kapital-
    avkastningen är kalkylerad på.

    Ett vanligt bolån ger inte bankerna, av två skäl för en potentiell
    liten byggherre, byggaren har inte någon säkerhet att lämna till
    banken innan huset är sålt, eftersom det inte går att ställa pant,
    och endera ska man ha säkra köpare, eller tecknade kontrakt, dvs
    ett attraktivt läge. Byggnadskreditiv innebär att banken betalar
    står för alla kostnader under produktionen, (däremot går faktiskt
    tomten att belånad)

    När huset är färdigt, och besiktigat med två års garanti,
    värderar banken investeringen och förvandlas om till ett
    bolån med lägre ränta, om det är samma byggherre som blivande
    fastighetsägare. Men nu är det inte så med bostadsrätter,
    banken lånar ut kreditiv till en byggherre, som har skaffat
    sig ett exploateringsavtal med tex stadens markkontor, och
    det är inga små summor, exploateringsavgifterna till kommunen.

    Sedan kan en mellanhand vara inkopplad, en mäklare, som tar hand
    om att sälja den bildade bostadsrättsföreningen (som har en till-
    fällig styrelse, vidare till bostadsrättsköpare, som ska teckna lån,
    för att sedan sätta sig in styrelsen och ta över lånet för själva
    föreningen. S.W

    SvaraRadera
  3. "Däremot råder det stor brist på billig planlagd mark!"

    S.W Detta måste preciseras, det finns billig planlagd mark,
    men man menar så klart mark som går att exploatera med en
    outnyttjat förädlingsvärde, dvs det pris som tex en kommun
    förväntar sig få i säljpris + exploateringsavgifter, dessa
    måste ner, för att priset ska bli attraktivt, men vem säger att
    priset för bostaden (såvitt det inte är en hyresrätt) blir
    billig, bara för att kommunen subventionerar, jo precis ingen-
    ting, klart en nyproducerad brf på Kungl Djurgården säljs till
    marknadspris, allt annat är väl socialism? och bygger de hyres-
    rätter, så säger det vips, schwish, så är hyreshhuset begåvat
    med en bostadsrättsföreningen, som vill kapitalisera mervärdet.

    Då handlar det om subventioner, om det ska byggas för människor
    som inte har eget kapital, och då kan inte kommunen skänka bort
    kommunal egendom, och här kommer en klämd sko, banker och investerare
    har faktiskt problem med det kommuala planmonopolet, dvs att kommunens
    invånare råkar vara med en klubb, som äger och disponerar gränområden och
    önskar förhindra slumområden eller eller ett trasproletariat i sitt grannskap.

    Varför skulle just några få "investerare" dvs köpare få möjlighet att komma
    över just denna mark? Det handlar i grunden om fiskala frågor, jämför
    konfiskera, eller landsfiskal. Vem är det egentligen som ska få/kapitalisera denna subvention, att kränga iväg offentligt ägande? Det är sas lite det som är en nation eller en kommun, att inte privata intressenter ägar allt privat, utan att en stor del av gemenskapen ägs indirekt av gemenheten, som har egen rådighet, det handlar alltså om det kommunala självstyret, som de bägge politiska lägren, av helt olika skäl, vill avskaffa. Det är här migrationen kommer in, (och det kommer att gå åt helvete, men ingen av de bägge lägren ser detta nu, eftersom de försatt sig i situationen högst medvetet)

    Det råder stor brist på billig planlagd mark, som ligger nära city och nära allmänna kommunikationer och vägar, och anledningen att det är brist på billig mark är att marken är dyr (pga marknadsekonomiska spelregler) på de ställen där människor vill bo. Dvs det är lika dyrt att bygga, oavsett markpris, men ingen köper en dyr nybyggnad som är byggt i ett socialt problemområde, eftersom det är
    risk (kapitalförstöring).

    "För att lösa den skriande bostadsbristen bör regeringen därför se över de legala, regulatoriska och fiskala hindren som vi byggherrar inte har någon rådighet över."

    Jepp, byggmoms och exploateringsavgifter, samt att priset att bygga nya bostäder i Sverige galopperat sedan 80-talet, då hade Sverige, trots höga lönenivåer, bland de längre produktionskostnaderna i Europa, på stor konkurrens, (medan vi nu avviker åt andra hållet, eftersom priset går att trissa upp, pga att konkurrensen är obefintlig, eftersom det finns för lite byggbar mark (som konsumenter kan efterfråga) S.W

    SvaraRadera
  4. Det är fenomenala skattemässiga förmåner för bostadsrätter, vilket för över kapitalrisken till de som köper en kollektiv andel i en bostadsrättsförening,
    eftersom man (marknaden) anser att brf har ett obetingat orubbligt värde, (pga läget) och går att kränga till marknadspris, och om avkastningen för en bostadsrätt är 3 - 4 gånger avkastningen, mot en hyresrätt, där den som bygger en hyresrätt sitter med Svarte Petter (risken), så är det väl ganska givet att det byggs bostadsrätter, på mark där befolkningen är vit, medelålders och etniskt Svensk, och att detta inte har att göra med diskriminering, utan arbetsmarknad, dvs de som har löner som medger omfattande lån, (risktagare)

    Medan det är hopplösa villkor för privata fastighetsägare som ska bygga hyresrätter. Det handlar alltså inte bara om ingångshyra, för även om man fick ta ut marknadshyror, så är man väl mindre begåvad, om man investerar eget kapitpital och bygger hus ute i social obyggd, och bär risken, för dessa konsumenter, (tex en ensamstående mamma som arbetar som städare och har två barn) har inte råd med en så kallad marknadshyra i Norra Djurgårdsstaden, men
    skulle vi sätta marknadshyror för nya hyresrätter på Järvafältet, tex Husby, så är hyrorna förmodligen inte så höga att de motiverar en investering.

    Som sagt, halva miljonprogrammet var egna hemsbyggare, som skuldsatte sig,
    fick köpa tomter billigt, med kommunalt bistånd avseende exploatering, varför
    kalkylen gick ihop, och detta var ett socialdemokratiskt medelklassprojekt, där
    arbetare och tjänstemän, unga barnfamiljer, hade råd att skuldsätta sig och ackumulera kapital genom eget arbete och nit. den resterande delen var hyresrätter, som allmännyttan byggde med kommunal borgen. S.W

    SvaraRadera
  5. och så detta med stämpelskatt.... (byggmomsen som tungt dråpslag har vi klarat av, dvs när byggaren byggt klart, så säger det PANG, en byggnad som kostat 100 miljoner att bygga, (alltså 200 skokartonger ute på en öde skittomt ute i Meningslösa, begåvas med 25 miljoner i moms, staten ger och staten tar, och det är ingen längre som talar om, (trots att fastighetsskatten försvann) att boendet i Sverige totalt sätt, är en stor nettointäkt för staten.

    Det finns många påhittiga skatteformer, stämpelskatt är en.

    Stämpelskatt är i Sverige (Lag om stämpelskatt SFS 1984:404) den avgift man (vem är man :-) betalar vid förvärv av fast egendom (lagfartsavgift) eller tomträtt.

    Skatten beräknas på köpeskillingen.
    Understiger köpeskillingen taxeringsvärdet beräknas stämpelskatt på taxeringsvärdet året före ansökan om lagfart beviljas.

    Gällande stämpelskattesatser vid överlåtelse av
    fastigheter och tomträtt är enligt 8 §

    - juridiska personer (bolag, m. fl.): 4,25 %, (undantag brf)

    - inteckning i fastighet / tomträtt: 2,0 %

    - fysiska personer (privatpersoner): 1,5 %

    - bostadsrättsföreningar huvudregel: 1,5 %

    - vissa andra rättssubjekt: 1,5 %


    trots att brf är juridiska personer, så har de samma stämpelskatt som fysiska personer, medan en privat fastighetsägare (som är fysisk) som äger ett bolag för att hantera byggmoms, betalar 3 ggr så hög stämpelskatt, och detta är så klart sanktionerat, staten favoriserar brf, och då tenderar denna boendeform att bli mer populär, och då byggs det självfallet inga hyresrätter. Suck. Krydda detta med ränteavdrag/räntebidrag, som alltså förr även gick till hyresrätter, tar staten bort subvention av en boendeform, och favoriserar en annan, så är det ju för att staten vill det, dvs att styra över mot privat ägande, och det var ju samma bostadspolitiska idé som under 60-talet, med egnahemsbyggen,problemet är bara nu, att alla dessa nya jobb, som inte kommer komma, som ska tillkomma inom låglöneyrken, inte ligger i närheten att klara kriterierna för bostadsrätter, utan få vara glada för en hyresrätt, och då är det bara att räkna, vad blir hyran (investering + risk + förvaltningskostnad)

    OCH

    Vem är det nu som staten eller
    alla välvilliga byggherrar och
    investerare tänkt sig sälja vidare till?

    Vem ska vara fastighetsägare, det låter ju fint,
    men verkar som att ingen vill vara fastighetsägare längre?
    S.W

    SvaraRadera
  6. Hur gick det med Alliansens ägarlägenheter då?

    Hm, ngt mindre bra, det som skulle frigöra en
    ny marknad?

    det visade sig ju att för att bygga en byggnad med
    ägarlägenheter så måste man ha en tomt (fastighet)
    och den måste ha en ägare.....heter fastighetsägare,
    och då måste de som ska investera i en ägarlägenhet
    bilda en samfällighetsförening, som äger det som är
    gemensamt, smart va, man äger lägenheten, (men inte
    byggnaden, för taket och grunden och stammar och
    installationer äger samfälligheten + då tomten, och
    vem ska stå för dessa lån? Vem skulle vara fastighetsägare,
    kanske var ¨det någon inom Alliansen som inte tänkte på
    detta, ägaren till till realt kapital, real estate, FAST-IG-
    HET Fast egendom, grunden för allt.

    Lantmäteriet (myndigheten som kan dessa ting)

    Att köpa ägarlägenhet.
    "När du har köpt en ägarlägenhet (av en byggherre.....?)
    söker du lagfart på samma sätt som
    för andra typer av fastigheter. (privat, hyresrättshus eller brf)

    När du fått lagfart på ditt köp (av fast egendom)
    disponerar du fullt ut (notera disponera, som en brf)
    över lägenheten. (i en brf äger föreningen lghten)
    Du kan hyra ut den, (går med en brf med)
    måla om, byta kök och så vidare. (kors i all sin dar, och brf?)

    Precis som för villa- radhusägare
    finns möjligheter att pantsätta, (viss skillnad mot brf)
    överlåta och belåna ägarlägenhet. (jo belånad bostadsrätt är inte ovanligt)

    Du betalar stämpelskatt vid (hoppsan)
    förvärv av ägarlägenhet och
    för uttag av pantbrev. (jo panten, risken)

    De regler om beskattning och
    ränteavdrag som gäller för
    småhus gäller även för
    ägarlägenheter.

    https://www.lantmateriet.se/globalassets/fastigheter/broschyrer-och-produktblad/agarlagenheter_webb.pdf

    S.W

    SvaraRadera
  7. Ngt om vad regeringen + Kaplan åstadkommit:

    26 augusti regeringen + Vänsterpartiet
    en miljard om året till upprustning och
    energieffektivisering av miljonprogramsområden.

    Och varför är det eftersatt i dessa miljonprogramområden?
    Med kommunala huvudmän? Varför har Sverige slitna illa
    underhållna utanförskapsområden med vandalism och som
    brankåren och inte längre vanlig polis vågar sig in i,
    varför husen är svårförsäkrade, och proppade med risker
    utöver skyhöga driftkostnader, som medför att det inte räcker
    med rådande hyror, att underhålla.

    21 september - höstbudget.
    Den, ehligt Mehmet Kaplan, ”största bostadspolitiska satsningen på 20 år”

    Räkna 2015 och 20 år bakåt, då är vi på 1995, två år efter bank- och finanskrisen, och regeringen hade ett bostadsutkott som politikområden som ända fram till valet 1998 hade 33 miljarder i anslag, och vilket parti var det som såg till att regeringen Persson kunde sitta kvar 1998, trots ett katastrofval, och sedan 2002 avskaffa räntebidragen för hyresrätter, ju just det, det var visst mp. Man prioriterade lite i budgetförhandlingarna, så även om Mehmet och Damberg nallat till sig några miljarder mer än den budget som var sossarnas + mps 2014/2015, så är det sammanlagt inget att tala om, man ska försöka stimulera marknaden, att bygga skokartonger med reglerad hyra för tillfälligt bygglov åt människor som inte kommer att få arbete, lycka till
    realismen står som spön i backen.

    totalt 6,8 miljarder kr, men med en massa förbehåll.
    Anslaget fördelas på:
    - samhällsplanering (alltså snack om hur man ska planera samhället)
    - bostadsmarknad (befintliga hus)
    - byggande (subventioner)
    - lantmäteriverksamhet (dvs att få tag i fastigheter att planlägga)

    2,2 miljarder till investeringsstöd (minska momsen?)
    för hyresbostäder och studentbostäder

    1,85 miljarder kronor till kommuner (men vem ska bygga?)

    1 miljard renovering och energieffektivisering av miljonprogramsområden.
    1,7 miljarder på infrastruktur, var då? Vatten, avlopp, reninsverk, kraftförsörjning och vägar, jisses, vi ska bygga ikapp ett Gävle, ett Örebro, ett Norrköping och ett Linköping, utan att det finns arbeten, på 3 - 4 år, har det brunnit i huvudet på planeringen, det går inte, lösningen blir EBO, att fortsätta skikc bidrag, och inte efterfråga om migranterna har ett kntrakt, varför de tvingas ut på den illegala marknaden, och betala ockerpriser, för att bo som packade sillar, så typiskt Svenskt skenheligt.

    1 oktober Mehmet Kaplan lagförslag att snabba på planprocesserna.

    Suck, det är inte problemet, problemet är att det kommunala självstyrelt och PBL gör det mäjligt för Svenska boende att ifrågasätta exploatering av deras närmiljö, dels har naturen ett egenvärde i sig, o vart fall enligt vanliga ordinarie människor som röstar på v,s, m, l eller kd, det är nog bara centerns och miljöpartiets väljare som gillar detta med att upphäva PBL för att komma åt exploaterbar mark där det fortfarande är social ordning och rimliga skolresultat. (viss cynisk ironi kan inte uteslutas)

    Det går ut på att kapa ett led i överklagandekedjan – Länsstyrelsen.
    15 december lämnade Byggkonkurrensutredningen över sitt slutbetänkande till Mehmet Kaplan.

    Jo, Länsstyrelserna är första instans efter kommunen, och eftersom kommunerna numera är kraftigt belastade och har ont om folk, och det emellanåt förekommer mutor, så stoppar Länsstyrelserna de värsta dumheterna, tar man bort statens ansvar över PBL, så händer ingenting, annat än att våra vanliga civila domstolar, tex Nacka tingsrätt, får ta skiten.

    Sick, gör man rätt i kommunen, och följer PBL, så blir inte ärendet överklagat.
    men det finns ju en anledning, de boende vill inte få sin närhet exploaterad, och alla försök kommer att ge SD ännu mer medvind, så det kommer att gå åt helvete med, (för partierna :-) S.W

    SvaraRadera
  8. Bäst av allt
    Förslag på ett tillägg i PBL med undantag
    utöver krig och naturkatastrof
    ->
    ”extraordinära händelser” (vad är det om inte flyktingkaos)

    ger regeringen möjlighet till undantag från PBL

    Antas det av riksdagen innebär det att regeringen själv definiera
    vad en extraordinär händelse är och antar ett undantagstillstånd
    utan riksdagsbeslut (och regeringen skulle inte utreda detta om
    det inte redan var klart med moderaterna, eftersom det är total
    panik med bostadssituationen, och flyktingsituationen är bortom
    all kontroll, dvs man kommer inte att klara av statsbudgeten, och
    framför allt kommer man inte att klara av att bygga bostäder, och
    hålla räntan i schack, så situationen är redan extraordinär, vänta
    och se vad som händer med räntan, och räntesubventionerna, ähm ränte-
    avdragen för bostadsrätter, en och annan bank är är s-nödig.

    Detta med undantagstillstånd under krigslagarna luktar desperation
    och innebär ju i praktiken att man kan åsidosätta lag, och då är planen
    att man ska köra över PBL, och bara dunka upp modulhus, med migranter
    på en massa fria områden för att integrera dessa i ordinarie miljö, och
    det är inga små volymer som företrädesvis ska berika Stockholm (tillväxt-
    motorn) gick det att köpa aktier i SD, skulle man investera, köpläge, för
    detta med migration är väldigt bra, så länge det inte påverkar min gata
    hemma i stan.

    3 november regeringen lättnader i , PBL, för att ”underlätta etableringen av tillfälliga anläggningsboenden för Migrationsverkets mottagande av asylsökande”. Åsidosätta PBL avseende i princip allt utom bärande konstruktion

    och vad blir detta för konsekvenser om 10 - 15 år?



    4 november Boverkets rapport ”Boendesituationen för nyanlända”.

    staten ser till att det byggs bostäder för flyktingarna, ”vilket i praktiken innebär att bostadsbyggandet riktas sig mot de målgrupper som absolut inte får klassificeras efter hudfärg, etnicitet eller religiös tro, med staten som huvudman, aldrig i livet att finansdepartementet kommer att bli fastighetsägare, för dessa målgrupper, då riskerar ju staten att sitta med ansvaret, om det inte går som man säger, att det är en investering, på några års sikt.

    11 mars Finansinspektionen om amorteringskrav. Nya bolånetagare ska amortera bolån till 50 procent av bostadens värde. Jaha, sparande för nya bostadsköpare, öppnar faktiskt upp lite för hyresrätter.


    23 april Finansinspektionen, man inte inte går vidare med amorteringskravet.

    12 september regeringen +allianspartierna införa amorteringskrav.

    27 oktober och framåt
    Bankföreningen och Finansinspektionen ställer sig bakom kravet.

    Men efter oktober har det kris- och panikgalopperat iväg rakt ut i hallonsnåren och lingonskogen utan att någon vet vart det ska landa, och det är ngn slags politisk systemkaos, man har inte ordning på något, och eftersom pressen nu vaknat, så går inte saker att dölja, och då blir det svårare politiskt, att smyga in det planerade byggandet, i de miljöer där kärnväljare bor, dvs i borgerliga kommuner, och även om bankerna och delar av näringslivet inte har något mot detta, så kommer det röra på sig ännu mer i den Svenska medelklassen, för det var sas inte detta man hade föresvävat sig eller förespeglats, allt skulle bara bli bättre, och därmed kan SD räkna med ännu mer väljarstöd 2018, varför bostadspolitiken, om mp sitter kvar, leder till landet blir ännu svårare att regera 2018. S.W

    SvaraRadera

Min blogglista