Summa sidvisningar

Reklam


Hans Lind: Ett nytt miljonprogram behövs

"Staten bestämmer hur många bostäder som varje kommun ska planera för att och att det ska finnas planlagd mark i alla delar av de större orter med bra arbetsmarknad. Byggföretag och ledande arkitekter tar tillsammans fram ett antal kvartersmoduler med blandade hustyper och kvaliteter. Dessa får ett nationellt typgodkännande och kan direkt kan placeras ut i alla kommuner efter mindre anpassningar till lokala förhållanden. Anpassningar som bestäms av samma nationella grupp av byggare och arkitekter.
Om varje kvarter innehåller 400 lägenheter och vi behöver 400 000 permanentbostäder under de närmaste åren så ska alltså 1000 sådana moduler placeras ut, främst i större orter med bra arbetsmarknad. De ekonomiska riskerna delas mellan stat och företag. Kapital kommer från bland annat pensionsfonderna och genom att ett antal samhällsekonomiska olönsamma infrastrukturprojekt skjuts på framtiden.
Åker vi omkring i landet om 20 år och känner igen dessa moduler lite här och där kommer vi att stolt minnas dom som ett tecken på svensk handlingskraft och problemlösningsförmåga. Här är ett land som slår vakt om välfärdsstaten där alla har rätt till en bostad med rimlig standard och rimligt pris."
Fastighetsnytt

15 kommentarer:

  1. Hans Lind är bra, och med djupa insikter i den vänster som kallas real- respektive idelavänstern, dvs vad som tex drabbade vänsterpartiet efter murens fall när fan drabbade det mesta, dvs identitetspolitik, ackompanjerad av de gröna, de röda och de nyblåa lagen.

    Definition:

    Byggkostnad =

    byggherrekostnad +

    Projekteringskostnad +

    Entreprenadkostnad

    Kostnader för räntor, markköp, exploatering, moms
    ingår INTE. S.W


    SvaraRadera
  2. Det finns en sak som Hans Lind borde exponera/förklara lite mer, och det är risk.

    Tex kapitalrisk och risken att stå som ägare med allt ansvar (svarte Petter) det ansvar som staten krupit ut och överlåtit på marknaden.../medborgarna.

    Det är en sak att:

    1. sälja eller arrendera ut mark

    2. en annan att exploatera den (infrastruktur)

    3. en tredje att låna ut kapital för detta

    4. en fjärde att handla upp/projektera

    5. en femta att bygga/producera

    OCH

    6. en sjätte (rätt central fråga), att äga

    7. en sjunde att förvalta.

    7.1 teknisk förvaltning
    7.2 kameral förvaltning, inkl kapitalhantering
    7.3 kundförvaltning, dvs de boende
    7.4 Myndigheter och juridik

    Det är 6an som är central, för om man inte har rätt kompetens, så blir det svårt att vara huvudman för 7, och det är när allt fallerar, brfer kan inte lösa bostadsbrist för människor med låga inkomster, varför tror borgerligheten att det inte bildas brfer ute i miljonprogrammen?

    ingen vill äga ngt långsiktigt, om villkoren/risken är fel, och då ska man studera de som kan, tex WSP, eller banker eller byggbolag, varför är det ingen av dessa som bygger för egen förvaltning?
    men man vill gärna förvalta.

    Dvs det finns en massa lycksökare som vill göra en massa saker, och ta betalt för detta, men det finns inte längre någon som vill äga. S.W

    SvaraRadera
  3. Miljonprogrammen förutsatte allmännyttiga bostadsföretag, som förutsatte att kommunalt ägande, som förutsatte kommunal borgen.

    Idag finns visserligen många kommnunala bostadsföretag kvar, tex Svenska bostäder
    Familjebostäder och Stockholms hem, men det finns inga nytt tänkande, för i takt med att kommunal borgen försvann (efter bank- och finanskrisen 1993) samt att staten la ner bostadsdepartementet
    (efter bank- och finanskrisen 1993) och sas slutade ge räntebidrag till privata fastighetsägare som stod för kapitalrisken, men behöll ränteavdrag/räntebidrag för privat ägande, så fick bostadsrätten en booooooooooooom, dvs korporativt ägande som bostadsrätter onekligen är i lite skala, där en förening står för ägandet, med en styrelse, så har all bostadsproduktion finansierats via brfer, och en brf bygger i grunden på att en grupp enskilda indivier bestämmer sig för att finansiera, äga och förvalta ett bostadshus enligt sociala principer, en liten kolchos.

    Bostadsformen är tämligen unik för Sverige, kanke tom bar amöjlig i Sverige, där föreningen står för ett gemensam ägande och kontakter visavi bank och kommun, men det bygger på att styrelsen består av kunniga medlemmar, som faktiskt kan äga och förvalta fastigheter, och kan de inte detta, så hamnar de i händerna på rådgivare, som själva inte är villiga att bära någon ekonomisk risk. och här ligger hela grundbulten, om de som säger sig kunna detta med fastighetsförvaltning själva inte vill bära någon risk, men överlåta detta på amatörer, så är frågan varför amatörer föväntas klara av att lösa Sveriges bostadsproblem. S.W

    SvaraRadera
  4. Om Hans Lind inte tror att alla nyanlända utan arbeta är rätt sorts humant kapital att stå för risk, dvs att vara beställare för ägande och förvaltning, så måste någon annan var detta, och frågan är då vem?

    En bra ingång är Boverkets senaste markrapport, rekommenderar att läsa denna, samt fundera lite
    på en slags lag (som är svårrundad)

    Tobins Q = betalningsvilja/byggkostnad.

    eller som den kan omformuleras:

    betalningsvilja/totalkostnad.

    eftersom lönsamheten för bostadsrättsbyggande sjunker med stigande avstånd från centrala delar.
    Detta lärde man sig på 60-talet efter miljonprogrammen, dvs det är lika dyrt att bygga överallt i Stockholm, och dyras att exploatera obebyggda områden där marken är billig eller olämplig. Där marken är dyr, är den ju dyr av en anledning, att efterfrågan överstigen tillgången, ungefär som att många skulle vilja köpa en splirrans Mercedes, men alla har inte råd.

    Första frågan - vem ska äga det nya programmet?

    Staten själv....... Har aldrig hänt och kommer
    aldrig att hända

    Landstingen........Jo, de äger inte ens alltid
    sjukhus, jämför tex Locum.
    eller nya Karolinska, och hur
    är Nya Karoninska finansierat...

    Kommuner och hur står det till med
    kommunal ekonomi? Det finns
    visst 11 kommuner i Sverige som
    går med överskott, och som sas
    står för Robin-hoodskatten till
    övriga, alla dessa (Stockkholm
    undantaget är Borgerliga och
    äger inte kommunala bostadsbolag)

    Banker? Tjosan, de lånar ut, och låter andra ta risken, och eftersom staten räddar banken vid en ny bank- ochfinanskris, så är risken tämligen låg att ägarna förlorar kapital.

    Arkitekter Tjenamoss, arkitekter är visionärer, och har gått den enda delen på KTH där man helt slipper lära sig att räkna (tänka logiskt)

    Tekniska konsultbolag, jo de kan räkna, och just därför kommer de aldrig någonsin att bygga ett hus för egen förvaltning, det kan ju vanliga poliser, lärare och sjuksköterskor mycket bättre.....

    Privata fastighetsägare.... Jo räkna hur många som finns kvar, och dela upp vilka som är
    privat privata, dvs familjeägda och hur många som är privata genom investmentbolag, det finns faktiskt några kvar. S.W

    SvaraRadera
  5. Kommer allmännyttiga kommunala bolag att lösa bostadskrisen, med erfarenhet av vad som hände under 80-talet när man efter novemberjuppen släppte lös bankernas kreditbegränsningar (och indirekt rätten att tillverka egna pengar genom att skuldsätta människor genom att ta lån för bostäder, företrädesvis brfer. Jo, det gick åt pipan 1993 med kommunerna, so skuldsatt sig, och det gick åt pipan med många privata fastighetsägare som var för högt skullsatta relaterat risk, och det gick inte heller bra för många brfer, men sedan dess har ju allt exploderat.

    Priset per m2 för en etta eller två på Gärdet var 1994 runt 15 000 kr, (efter krashen) och efter att ekonomin repat sig en smula hade priset stigit till runt 25 - 30 000 kr /m2 beroende på fastigheten var renoverad eller inte.

    och nu, 15 år senare är priset över 100 000 kr på Gärdet, som ett resultat av låg ränta och att fastighetsskatten är avskaffad.

    Så om övriga kommuner går minus, ska det bli spännande att se vilka kommuner eller kommunala allmännyttiga bostadsföretag som ska stå för finansiell risk, lån, exploatering, ägande och förvaltning?

    Det finns anledning att misstänka att det inte längre finns otroligt mycket kommunal kompetens kvar, ta bara denne Baylan, inte ens han klarade av att skilja på mitt och ditt. Eller ta kompetensen inom moderaterna, tex Solna, som kantats av korruption. Gissa vilka som får betala för Friends arena eller det nya köpmeckat, om det inte går som man tänkt...

    Hur många privata fastighetsägare finns det kvar i Stockholm? Studera antalet medlemmar i fastighets-ägareförengeningen. Sedan beslutet fattades att bevilja brfer medlemskap i fastighetsägare-förenigen, har antalet medlemmar exploderat, men dessa medlemmar är inte människor, utan organisationer, och i slutändan består varje finansiellt projekt av individer.

    Alltså, fastighetsägareföreningen är numera främst en förening för brfer, som behöver en massa kompetens, och organisationen styrs precis som vilket fackförbund som helst, av en massa tjänstemän. Så någon intresseorganisation för privat fastighetsägare finns inte, eftersom det snart inte finns några kvar, eftersom ingen är så dum så man satsar eget kapital som ska invsteras med avkastning till låg risk under 50 år för framtidens bostadsmarknad, dvs alla arbetslösa och flyktingar, det behöver man inte vara gymnasieutbildat för att inse, att arbetslösheten stiger och att andelen kvalificerade arbeten sjunker och att vi får stenhård konkurrerns från andra länder, samt överflöd av billig okvalificerad arbetskraft, det var ju en av de frågor som Reinfeldt faktiskt var ärlig med, och då ahr vi råd med indiantält ute i skogen, som han filosoferade över, knappast nya brfer för 100 000 kr/m2 i inköp och sedan feta månadsavgifter för förvaltningen, jämte då kapitalkostnaden för föreningen.

    En person som ska borga/äga

    en individ som ska bo/hyra

    en individ som ska sköta driften (förvalta)

    S.W

    SvaraRadera
  6. Om Hans Lind och Co börjar med att tala om exakt vilka/vem som antas vara ägare/beställare, som förväntas låna pengar för en avskrivningsperiod på ca 50 år så kan vi börja räkna:

    Antag att en en lägenhet med tre rum och kök är lagom för en familj på fyra personer (lite snålt)

    Rum 1 10 (2 flyktingbarn kan bo i ett rum)
    Rum 2 10 (föräldrar)
    Vardagsrum 20
    Kök 6
    matplats 6
    WC 5
    förvaring 3
    Hall/entre 5
    Sum 65 m2

    Till detta kommer gemensam
    tvättstuga, cykelrum, källarförråd
    trapphus, hiss, avfallshantering
    samt tekniskt driftutrymmen samt
    entré och trapphus. Antag att denna
    area är som moms, dvs 25% av bostadsarean
    för varje lägenhet (ibland är denna area
    50 % och vissa fall 100% dvs hälften
    bostad och hälften övrig area + biarea.

    Räknar vi riktigt snålt (egentligen är 33% mer rätt) och antar att beställaren är väldigt kompetent, så går det att anta 25 %
    dvs det tillkommer 16 m2 på 65 dvs totalt 81 m2
    avrundat till 80 m2.

    Förr var
    byggherrekostnader 1 %

    projektering 10 %

    produktion 89 % när husen inte var så
    tekniskt komplicerade.

    Hus och grund stod i sin tur för 90 % av produktionskostnaden och installationer ca 10 %
    Idag är det ofta

    Hus/grund 50%
    installationsteknik 50 %

    Detta ger att byggherrekostnaden gått från
    1 % till 10 % här täljer tekniska projektlednignsföretag guld, för här finns inte längre ägaren med, utan "experterna"

    Dvs anledning att den förr var 1 % var ju att fastighetsägaren själv höll nere dessa kostnader, eftersom detta minskade totala kostnaden, eftersom man byggde för egen förvaltning.

    Projekteringskostnaden har egentligen ökat, pga alla komplexitet, men vi låtsas att den är den samma, 10 % varför det återstår 80 % för produktion.
    S.W

    SvaraRadera
  7. Så om priset för en bostadsrätt byggd 1890 i Stockholm med tegel och gammal teknik är 100 000 kr per m2 så undrar man lite vem ska vill/kan bygga nya bostäder för 20 000 kr m2 för egen förvaltning och kapitalrisk?

    Inte tekniska konsultbolag som wsp i vart fall.
    För de är nämligen kompetenta och vet var man kan tjäna kosing utan egen risk, pga inkompetenta politiker eller möjligen korrupta, fast politikerna själva inte inser detta, eftersom de förmodligen själva bor en i bostadsrättsförening inköpt av ett allmännyttigt bostadsföretag, som man sedan sålt och skaffat sig en annan som döljer spåren.

    Men vi antar att det går att hitta ledig exploaterbar mark som politikern råder över, och kan kränga billigt för att den ska exploateras av mellan 5 och 10 privata exploatörer med varsin bank i ryggen.

    Det går naturligtvis om man som privat byggare har kompetens och kan kringgår de stora byggbolagen som ringat marknaden (kartell) samt får lån (vilket små bygbolag effektivt hindras från av bankerna, varför det inte blir småskalig konkurrens) och anta att en privat fastighetsägare heller inte kräver avkastning på eget kapital, och inte tror att räntan kommer att gå upp, och absolut inte tror att vi har en bostadsbubbla i Stockholm, och är helt säker på att man har kompetens för förvaltning....

    Ja då går det utmärkt att bygga hyresrätter för egen förvaltning som klarar av att konkurrera med de hyror som är bruksvärdesanpassade.....
    S.W

    SvaraRadera
  8. Räkneexempel:

    En exempelbostad kostar:

    20 000 kr att producera* +
    2 500 kr i byggherrekostnad +
    2 500 kr i projektering =

    25 000 kr/m2 * 80 m2 = 2 miljoner för en 3a?

    * Här måste man vara klar om man avser
    BOA = Bostadsarea, som bruksvärdessystemet avser
    BRA = Bruksarea, dvs tillkommande BIA# + ÖVA¤
    BTA = Byggnadens totalarea (inkluderar ytterväggar)

    # Biarea, tex tvättstuga, cykelförråd
    ¤ Övrig area, tex entré, hiss trapphus, teknikutr.

    Det låter väl rimligt?

    20 000 kr / m2 om man nu vet vilke area det är man sa bygga och jämföra med.....

    Dvs man måste förutsätta att våra politker som ska lösa detta har kompetens och kan/vet hur en fastighetsägare kalkylerar för att bygga/beställa och vet vad du ska beställa, dvs du kan förvalta.

    OCH

    du har tillgång till mark.

    Detta med mark är alltså ett kapitel för sig, eftersom fastighet = tomtmark som du säger på fri grund, och disponerar själv, inkl lån till bank, stämpelskatt och pantbrev. (stämpelskaptt och moms, tex hur byggmoms fungerar, går vi inte in på här)
    S.W

    SvaraRadera
  9. MARK - JORD - FASTIGHETER (real estate) omfattas av jordabalken, och förståsigpåarna lyckas ständigt lura i journalsiterna att det är BPL och det kommunala planmonopolen som är problemet, det är det inte, det finns hur mycket mark som helst, som det går att bebygga ute i spenaten, men det finns lite mark kvar att bygga, där markpriserna är höga, och det är den mark som teknikföretagen, byggbolagen och bankerna vill åt, den enda kvarvarande delen där man ser att det finns vinst till låg risk, dvs om man bygger brf, dvs om det finns stor tillgång till människor med hög lön som tar lån.

    Markpriserna där det finns arbete är inte så låga, om det finns mark, för det visar sig att sedan 1600-talet så är det mesta marken redan exploaterad där det är möjligt att bygga, där det inte byggs är naturligtvis där de geotekniska förhållande är undermåliga och marken inte duger, typ våtmark, lågpunkter, mark utan fast berggrund. annars kan man alltid påla/sponta, men det är sas inget för fattigt folk. Det verkar alltså som att man tänker sig att det finns ledig mark, vilket inte finns, utom då kvarvarande grönområden i Täby, Danderyd, Saltis, Lidingö, och här vill man nog inte bygga miljonprogram för flyktingar, det skulle inte de boende där uppskatta.

    Så marken kan inte några små fastighetsägare eller grfer ordna, detta kan däremot den nya tidens guldgrävarbolag ordna, exploateringsbolagen, som sas tar hand om avkastningen av förädlingsbarn bark, för att sälja den till blt-torskar, och sub-prime är inte i närheten, eftersom man i USA kan gå från lånet och lämna tillbaka huset, det går inte i Sverige, där man är livegen för resten av livet, av ett lån. S.W

    SvaraRadera
  10. Men vi låtsas att det går att hitta exploaterbar mark, den sista marken för detta i Stockholm var:

    - Hammarby sjöstad
    - Djurgärdsstaden (Värtahamnen)
    - Nordvästra Kungsholmen
    - Marken mot Solna/karolinska
    (och den är redan bebyggd exploaterad)

    men vi antar att det ändå går att fantisera i hop ledig mark, som är lämplig att bebygga, där befintlig infra, vägar, t-bana, VA-nät, energiförsörjning, elkraft och sådant som service, tex förskolor/skolor etc, så antar vi att de orealiserade "markpriset" varierar mellan 5 000 - 70 000 kr per bostadsarea.

    Finns det sådan mark? Jo, tex Gärdets sportfält vid Hakberget, militärens gamla excersisområde som ligger nedanför borgen. Det sista halmstået för att lösa Sveriges bostadsproblem....

    Där har WSP listat ut att man kan bebygga halva i en första etapp. WSP anser inte att sportfältet inte utnyttjas tillräckligt, och det är ju sant, det går inte att utnyttja allmänna rekretationsområden för kapitalavkastning.

    Om försäljningspriset per m2 för en brf
    (med rådande nollränta) är 100 000 kr/m2
    och byggkostnaden = 30 000 kr / m2 och marken
    hypotetiskt är värd 20 000 kr så återstår ju
    50 000 kr/m2 som bara ligger och väntar på att exploatera för tex en bank, (:och det bygger ju på att man hittar x antal medborgare som är så dumma att de är beredda att skuldsätta sig för livet för ett lån på 7 miljoner, (antag att det är 70 m2 bostadsarea som kostar 100 000 kr stycket.
    S.W

    SvaraRadera
  11. Problemet med analysen är att det innebär att vi i all framtid inte kan få avkastning på kapital av att bygga där marken är billig, utan där marken är dyr, enda tills marken blir billig, jämför Detroit, där marken är gratis pga av socioekonomisk katastrof, den "urbana transitionen" gick lite käpprätt.

    Tex i Norrtälje eller Salem kanske priset för marken vara 5 000 kr/m2 bostad medan det på Gärdets sportfält kanske är ca 20 000 - 30 000 kr /m2 bostadsarea. (Givet att man hittar köpare, dvs wsps ekvation bygger på att priset för brf inte påverkas av kommande ändringar av ränta samt att det finns en oändlig ström köpare som kan skuldsätta sig på denna nivå, dvs att arbetsmarknaden garanterar en lön i paritet med WSPs ledning i Stockholm :-) och inte någon usel månadslön för en professor på KTH.

    Priset för mark där man byggt miljonprogram är alltså lågt, tex om det inte går att försäkra husen pga att brandkår och polis inte vågar sig dit.
    Om man utöver byggkostnad på 30 000 kr
    markkostnad på 20 000 kr så skulle man kunna bygga en ny lägenhet på Gärdets sportfält för 50 000 kr /m2 så blir det ju inte 2 millar, utan fyra miljoner när vi räknar in mark och exploatering.
    S.W

    SvaraRadera
  12. Men nu ska vi ju inte erbjuda en lägenhet på 80 m2 för en flyktingfamilj, för inte kan vi bjuda dem på kapitaliseringsvärdet? men även om vi skulle göra det, så kan man räkna ut med lillhjärnan (den primitiva) att centerns idé med att sänka lönerna till kanske 10 - 15 000 kr /månad inte riktig räcker för att betala ränta + månadsavgift för en bostad på Gärdet. och om bostaden skulle kosta 8 miljoner så har inte en infödd Svensk professor heller råd, inte om räntan om 2 år skulle vara högre samtidigt som priset på el och annan fastighetsservice bara stiger. S.W

    SvaraRadera
  13. Vem i styrelsen har kompetens att förhandla med banken? (hantera kapitalrisk), detta verkar varken professorn på KTH eller WSP fundera över, och det är sas formulär A, vem är kunden som ska betala kalaset?

    För att inte tala om avskrivningsregler, K1 och K2 och värderingsmodeller för fastigheter, där ett privatögt hyreshus är värt den kaptitalavkastning det ger (hyra - förvaltningskostnad - räntekostnad)
    medan en brd är värd vad den är värd vid den senaste försäljningen på spot-marknaden.

    WSP med flera (men wsp var först med en DN-debatt-artikel för något år sedan) har listat ut att oexploaterad mark på Djurgården går att exploatera, dvs Gärdet.

    WSPs ägare eller ledning skulle aldrig komma på tanken att låna några miljarder för att köpa mark, bebygga den och sedan äga själv, nä, den lilla risken även låter man till någon som kan detta bättre, sannolikt svenska kommunpolitiker eller varför inte nyanlända?

    Anledning att Gärdet är ett grönområde, det sista i hela Europa, i närheten av innerstaden, med Central park som närmaste konkurrent, är att marken disponeras av Kungen, som valt att inte bebygga marken med höghus. Så om man som WSP lever på kvartalskapitalism, så kan man räkna ut med lillfingret att de ser värdet av att exploatera grön-mark i områden där det är obebyggd, eftersom marken teorretiskt är billig innan man bygger, och förses med en kapitaltillväxt på runt 50 % om de exloateras av WSP och risken förs över på de boende, (för i Sverige står låntagaren för risken och inte banken, de kapitalintressen som står bakom dessa exploateringsbolag, som aldrig någonsin själv skulle investera eget kapital i den föreslagna modellen, för om det var lönsamt, skulle de ju göra detta) S.W

    SvaraRadera
  14. Nä, WSP behöver få bättre mothugg av akademijerna, så att inte politiker går i fällen:

    - vem är kunden, som ska betala lånet

    - vem är finansiären om vi ska bygga hyreshus

    - vem ska äga hyreshus, om inte bostadsbristen för flyktingar ska lösas genom brf:er, dvs att skuldsätta sig, för dessa människor kommer inte att göra det, utsätta sig för risken, ens om de hade 50 000 kr i månadslön. S.W

    http://www.boverket.se/globalassets/publikationer/dokument/2015/marknadsrapport-mars-20151.pdf

    Boverket gör bara ett grundläggande analysfel (sid 22) när de filosoferar om risk, de glömmer bort att wsp och bankerna inte står för risken, det gör låntagaren till en brf, och om banken går i konken vid prisfall, så står skattebetalarna för risken.



    Vilka är tex WSP?
    WSP Global Inc. är noterat på Torontobörsen.
    WSP bildades 1969 i London. 2001 förvärvade WSP det svenska företaget J&W, Jacobson & Widmark.

    WSP är ett konsultbolag som täljer guld, dvs man påverkar kommunala beslutsfattare att exploatera och sedan projar man och bygger (som beställare) och sedan kränger man enligt principen snabbt in, snabbt ut. Frågan om att bygga ska ställas till kvarvarande privata hyresvärdar, om det är någon som idag bygger för egen förvaltning?

    man ska alltså för att studera vad som gäller, kolla WSPs ledningsgrupp, vad de har för lön, och för förmånder och bakgrund, och så lyssnar man till vad de har att säga, för det är deras råd som är mest kvalificerde, vad som går att bygga med rådande villkor, och det är att bebygga kvarvarande grönområden på några få kvarvarande ställen där landets eliter bor, och det kommer att fungera, ändå tills den sociotopiska sammansättningen blir mer mixad, för då faller priserna, och nya enklaver uppstår. Men eftersom det inte finns efterfrågan på 1000 000 nya bostäder för 100 000 kr / m2 så kommer det inte byggas, och om priserna på 100 000 kr nu stabilisrats, så behöver man inte bygga mer, eftersom det ju finns tillgång, och bygger man mer, så kanske priset sjunker :-)
    Så var/hur ska vi bygga inkluderat mark, för att en vanlig nyinflyttad familj som arbetar som städare i de nya låglönejobben ska kunna betala 1/3 - 1/2 av sin lön efter skatt i hyra. Räkna baklänges, vad får man för hus, vem bygger, om månadshyran för en nyprocucerad 3a i Västerhaninge eller Kungsängen där marken är relativt billig, ska landa på runt

    12 000 kr per månad. Bara att gå hem och räkna.

    Detta är riksbanksfolket överens om, att andelen privata hyresvärdar som äger och förvaltar är på tok för lågt, och andelen amatörer som pantsätter hela sitt liv åt en bank för fantasiproser är för högt.

    Vem är det som ska köpa/investera de fastigheter med bostadshus som nyproduceras. Det måste alltså finnas affärsmässiga villkor för detta för att det ska uppstå en marknad, och gör det inte det, vilket det inte gör, så sitter staten på nyckeln, dvs att skapa rätt villkor, för det är ingens om säljer Mercedesbilar som är nya för 100 000 kr. S.W

    SvaraRadera
  15. Ska man få in privata fastighetsägare måste villkoren för att hantera kapitalrisk över tid vara rimliga, annars uppstår en submarknad med bostadsrättsföreningar som inte fattar att det är något skumt "in the state of Sweden" och att lärdomen efter 1994 blev precis tvärt om vad den borde vara, dvs visserligen byggde man inget, eftersom det inte fanns förutsättningar att bygga utan statlig subvention/riskhantering av räntan, men när nu ingen bygger för egen förvaltning ens när räntan är 0, så kan man ju fundera på om någon skulle investera om räntan låg på 5 % ?

    Om andelen privata fastighetsägare är låg efter vår förra bank- och finanskris 1994 som genom omdispositioner i statsbudgeten ökat risken, så måste man fundera på varför just vanliga människor som inte själva arbetar med kapital och fastigheter skulle vara bättre skickade att göra dessa affärsmässiga analyser, och dels bära risk mot banken som lånetagare, och sedan bära risken en gång till som skattebetalare.

    Nu är risken överförd på bostadsrättshavarens kompetens att hantera risk och att förvalta fastigheter. Det kan tänkas att denna kompetens vare sig hos vanliga bostadsköpare eller politiker, som är bostadsköpare inte är på topp, varför man är i behov av managementbolag, tekniska konsultbolag, förvaltare som driftar husen och tar hand om hyran som själva inte bär någon egen kapitalrisk.

    Vad kommer att ske?
    Ingeting, ingen bygger för eget ägande och egen föraltningm med en tidshorrisont på ca 50 - 100 år vilket man gjorde förr, och det man bygger är för en liten nisch människor som har råd att vara kräsna och betala ett högt pris för att bo i en bostadsrättsföreningen. tror det där hände i i tex Silicon valley på 80-talet, bopriserna skenade pch alla som skulle servera / leva på de rika, hade inte råd att bo där, eftersom det var för dyrt varför man fick pendla, och sas bo ute i obygden, men där inte där vi ska bygga, utan inne i jetsetströmmen, och motivet är lovvärt, men det finns ju inte förutsättningar, om löneläget ska ner, som borgerligheten driver, genom att förenkla byggregler, man menar ju restriktioner för mark som har högt värde, eftersom det är högt löneläge och attraktiva levnadsvillkor, på samma sätt som hela landet sveriges mark- och bostasproser kan jämföras nationellt, och ännu mer spännande blir det om man jämför fastighetspriser i tes Irak eller Syrien, eller varför inte ett stabilt land som Egypten.
    Talade med en Egytier från Kairo, som var fastighetsägare där nere, (fem fastigheter) han hade omskolat sig till rörmokare här i Sverige, och åkte tillbaka två gånger per år, för att se om egendomen, i övrigt var levnadsvillkoren sjövilda och ojämförbara med Sverige. S.W

    SvaraRadera

Min blogglista