Summa sidvisningar

Reklam


Citat från LO:s "Bostadsbrist och arbetsmarknad – hur får vi en bostadsmarknad i balans?"


Inlåsningseffekter (fastighetsskatt och realisationsvinst)
"I fråga om rörligheten på bostadsmarknaden har problem med inlåsningseffekter uppmärksammats. Är rörligheten för låg blir det svårt för dem som upplever att de bor trångt att få tillgång till en större lägenhet inom det befintliga bostadsbeståndet. Istället ökar priset på ägarlägenheter liksom det politiska trycket på att det byggs fler lägenheter. En ökad rörlighet antas skapa ett mer effektivt utnyttjande av det befintliga bostadsbeståndet och samtidigt minska behovet av nyproduktion av lägenheter. Det har påpekats att det finns ett matchningsproblem på bostadsmarknaden som gör det svårt eller ogynnsamt att flytta. De som vill flytta har inte så många lägenheter att välja på vilket leder till höga priser på ägarmarknaden och lång kötid på hyresmarknaden. För andra är det ogynnsamt att flytta eftersom kostnaderna för det befintliga boendet är förhållandevis lågt. Den som äger sin bostad ser numer större fördelar än tidigare av att bo kvar. Fastighetsskatten har avskaffats och ersatts av en kommunal fastighetsavgift som kostar avsevärt mindre. Detta ska ställas i relation till de transaktionskostnader – – däribland en höjd reavinstskatt – som uppkommer vid en bostadsförsäljning. Till följd av ändrade regler för kapitalvinstbeskattning och krav på uppskovsränta
ökade transaktionskostnaden från och med 2009 för ett genomsnittligt bostadsbyte på småhusmarknaden från fem till nitton procent av köpeskillingen och på bostadsrättsmarknaden från två till tretton procent. Dessutom har ROT-avdraget i princip permanentats vilket gör det förmånligt för personer att rusta upp sin ägda lägenhet vilket är ytterligare ett incitament för att bo kvar. Vill man öka rörligheten bland ägarbostäderna förefaller det rimligast att förändra skatterna genom att
exempelvis återinföra fastighetsskatten och minska reavinstskatten det vill säga tvärtemot vad som gjorts på senare år (sidan 34)."

Finansiering

"En orsak till den låga bostadsproduktionen skulle kunna vara att det är svårt att få byggkreditiv. Huruvida så är fallet är dock en fråga som det råder delade meningar om. Stefan Ränk, koncernchef på Einar Mattson, anser att: ”Kapital för bostäder finns i drivor” 12 medan Lennart Weiss, kommersiell direktör på Veidekke, menar att det blivit märkbart svårare för mindre byggföretag att ordna sin finansiering (Mattson-Linnala et al. red 2013 s. 47). För att en byggherre ska få finansiering från ett kreditinstitut måste denne kunna visa att 50 procent av de planerade lägenheterna har köpare
som skrivit under förhandsavtal om köp. Utanför storstäderna kan det krävas att andelen med förhandsavtal uppgår till 70 procent. Dessutom ska byggherren kunna uppvisa ett eget kapital som räcker för att själv finansiera risken för kvarvarande lägenheter. ”I realiteten innebär detta att banken flyttar hela risken till byggherren och att små aktörer med ett för litet eget kapital utestängs från nyproduktionsmarknaden” (Nybyggarkommissionen s.41). Av detta att döma skulle fler aktörer kunna bygga om det blev lättare att få krediter. Förutom att det skulle förbättra konkurrensen och på så sätt pressa priserna kan man spekulera i om mindre bolag också har ett lägre avkastningskrav än de börsnoterade jättarna vilket i sin tur också skulle kunna bidra till att det kan byggas billigare lägenheter."

Tillgång på mark

"Bristen på planlagd mark har angetts som ett skäl till att det byggs så lite. De höga markpriser vi sett under senare år skulle kunna vara en konsekvens av att efterfrågan på platser att bebygga inte motsvaras av samma utbud (Cars et. Al, 2013 s.16). En sådan slutsats skulle kunna stämma överens med ett teoretiskt resonemang om hur markägare agerar utifrån deras föreställning om hur priset kan förväntas att utvecklas. Det pris de får idag ska då ställas i relation till det pris de kan tänkas få i framtiden. Tror de att marken kommer att öka i värde finns det anledning att hålla på marken för att
hålla uppe priset och få bättre betalt längre fram. Det riskerar att skapa en självuppfyllande profetia där bristen på bostäder stiger och där det är markpriset istället för byggandet som ökar. Omvänt gäller att om tillräckligt stora ytor mark plötsligt blir tillgängligt kan priset sjunka och oron för ytterligare fallande markpriser innebära att fler vill avyttra sin mark (Cars et. al. 2013 s.60). "

Varför byggs det inte på detaljplanerad mark?

"Ett skäl till att det inte görs kan vara att byggherrarna, av samma anledning som markägarna ovan, sitter på marken. Ingår marken i ett område som förväntas få en bättre infrastruktur och ökad service så kommer också intresset för att bo där att öka och priserna på kommande bostäder kan förväntas att stiga. I syfte att få ut ett högre pris för de kommande bostäderna kan denne således tänkas välja att vänta med att börja bygga. Att byggherrar avvaktar med att bebygga tomtmark som de fått tillgång till i syfte att invänta ett högre pris anför en del kommuner som skäl till det låga byggandet (SWECO 2013 s.13). För att förhindra att byggbar mark ligger i träda måste det vara möjligt för en kommun att återta en byggherres markanvisning."

Satsningar på infrastruktur

"Men det handlar inte bara om kommunernas vilja eller ovilja att bygga. Nybyggnadsbehovet är omfattande i de tre storstadsområdena, vilket ställer krav på en förbättrad och utbyggd infrastruktur så att invånarna effektivt ska kunna transportera sig mellan boende, skola, arbete och service.
Infrastruktursatsningar har också en annan fördel. De får områden som annars ligger otillgängligt att bli mer attraktiva för bebyggelse. Klassningen av områden som A-, B- eller C-lägen beror inte bara på hur centralt de ligger utan också på tillgången till kommunikationer. A-lägen är centrala och har god tillgång till kommunikationer och högst kvadratmeterpris medan C-områden har sämst tillträde till detta och lägst kvadratmeterpris (Nybyggarkommissionen 2014 s.41).
Genom infrastruktursatsningar kan boende i ett område som inte ligger så centralt ändå få lättare att ta sig till och ta del av A-områdets utbud och på så sätt bli mer attraktiva att bebygga och bo i. Infrastrukturfrågor måste dock hanteras regionalt vilket kräver en samordning mellan staten och olika kommuner. Denna samordning har dock inte kännetecknats av vare sig god samverkan eller effektivitet och det främsta skälet bedöms vara det kommunala planmonopolet. (G. Cars et. al. 2013 s. 91 f.). Det finns anledning att fundera över om det kommunala planmonopolet utgör den mest lämpliga ordningen om vi ska kunna komma till rätta med bostadsbristen. Att förändra lagstiftningen på detta område lär dock ta tid och även om det skulle visa sig rimligt och nödvändigt skulle en åtgärd också i väntan på det kunna vara att utse en statlig byggsamordnare som får till uppgift att samordna arbetet med att planera och bygga bostäder och infrastruktur i de olika regionerna. Det handlar om att sätta upp mål för bostadsproduktionen i regionernas olika kommuner. Möjligheten att flytta och bo i olika kommuner kan inte enbart vara en kommunal angelägenhet. Bostadsbristen blir därför en nationell fråga. För att kunna sätta tryck på kommunerna att upplåta mer mark för bostäder bör statliga infrastruktursatsningar villkoras med ett ökat bostadsbyggande. Någon form av subvention till kommuner som tar ansvar för bostadsförsörjning och omvänt ekonomiska sanktioner mot kommuner som inte tar sitt ansvar kan också vara rimligt."
 Länk till rapporten

Inga kommentarer:

Skicka en kommentar

Min blogglista